一、产业地产与园区的发展历程

中房智库研究员 中央财经大学 陈熙

（一）1984 年~2001 年：试点探索阶段

改革开放之初，产业地产和园区伴随对外开放政策应运而生。1994 年政府在《沿海部分城市座谈会纪要》中提出我国要扩大开放程 度。1992 年邓小平发表的第二次南巡重要谈话，推动对外开放地区由东部沿海向中西部内陆扩散。截至 1992 年末，国家级经济技术开发区由 1984年的 10个增长到 24个，还新增高新区和保税区等不同种类的园区，2001年国家级经济开发区已经达到 52个。

这一时期的特征是产业地产和园区发展主要以生产力的增量开发为主。国家级经济技术开发区以发展工业为核心，就其功能定位和运营模式而言，更像是一个小型特区，利用经济技术开发区的辐射功能，拉动地区整体生产总值提升。而且产业园区不断增容扩区，吸收大量外资和技术，支持各地区开展创新型工程项目。但是由于缺少引资引技的评价指标和园区内配套的管理体系，导致一些产业园区出现恶意竞争、乱占土地和土地分配不均等低效率现象，处于粗放式的管理状态。 

（二）2002 年~2011 年：调整优化阶段

2001年 12月我国加入世界贸易组织后，产业地产和园区的发展进入了快车道。2003年国务院允许较成熟的省级经开区升级为国家级经开区。同时，为更好地与国内经济与世界经济接轨，2004年商务部引导开发区进行“二次创业”建立新型工业的产业链条，提出了“三为主，二致力，一促进”的发展方针。在 10年中，国家级经济开发区的数量在这一时期呈现“井喷式”增长，由 2002年的 52个增长到 2011 年的 131 个，平均每年增设 8 个国家级开发区。 

（三）2012 年至今：转型升级阶段

2012年十八大首次提出智慧型园区的建设目标，标志着我国的产业地产和园区进入了传统型向智能化转型升级的新阶段。2015年 7月国务院《关于积极推进“互联网+”行动指导意见》与 2017年住房和城乡建设部《住房城乡建设科技创新“十三五”专项规划》都强调将传统产业智慧化、建立新的发展生态模式。2020年国务院发布《关于推进“上云用数赋智”行动培育新经济发展实施方案》要支持数字化转型服务咨询机构和区域数字化服务载体建设，丰富各类园区、特色小镇的数字化服务功能。国家级经济技术开发区的数量由 2012年的 171个提高到 2020年的 219个，增速较前一时期有所放缓。该阶段的特征是以产业地产与园区的智能化开发为主。在“数字中国”和“新基建”的战略部署下，以服务需求和技术开发为动力， 利用大数据、云计算和人工智能等技术，使得产业地产与园区以全新的生产生活方式满足不同群体的主动式服务需求。园区的种类由单一属性转变为以“经济技术开发区为主、高新技术开发区和海关特殊开发区等为辅”的多元化趋势。而且，在空间分布上开始呈现集群化分布的现象，形成“东部沿海集聚、中部沿江联动、西部特色发展”的空间格局，在东、中、西部发展差异显著的大背景下， 西南地区成效超出预期，拥有巨大的发展潜力，园区经济或将会成为带动西部崛起的动力组件。 

二、产业地产与园区智慧化发展的需求与标准

（一）利益相关者的需求

产业地产和园区已经成为人口和生产的聚集地。高新技术的加持， 使园区从基于“单点作业、生产优先”的被动服务方式，向“多点联合、以人为本”的主动服务方式转变。园区将提升利益相关者的体验感和满意度，视为园区智慧化发展的核心，但是不同的利益相关者有不同的诉求。 

1.政府

政府负责制定园区运行的政策环境和发展定位，主要关注园区产业经济和民生治理。他们希望通过加强园区的智慧化建设，打破信息孤岛以促进各区域之间和区域内部的产业均衡与合理用地，在实现生产总值的高质量增长的同时也可以提高政府的收入。此外，政府机关希望利用智慧化的治理方式进行有效的监督，确保园区中的企业安全生产，经济环境协同发展，为所属地区释放一些就业岗位。 

2.园区管理方

园区管理方负责制订产业地产和园区微观层面的实施计划，主要关注园区的经营和管理。期望建立一个智慧化的园区，创新园区的商业模式，利用大数据、云计算搭建数字分析平台，实现园区信息共享、资源共享，优化投资路径，降低投资风险，提升投入产出比, 实现资产保值增值。同时，园区管理者用机器与技术代替人力，提供全在线、实时的个性化服务和管理，提高园区内入驻企业和用户的满意度，増强企业和用户的黏性，提升园区知名度，吸引更多的使用方逬驻园区。 

3.进驻企业

进驻单位将产业园区视为孵化成长的载体，主要关注价值的增值和生态链共生发展。利用产业地区或园区内的政策优势和信息优势促逬业务髙效运转和业务增值，树立品牌形象，吸引和留住人才。同时，利用地理位置优势与园区内的上下游企业联合，进行思维的碰撞和资源的互补，实现生态链互利共赢。 

4.用户

用户是园区内范围最广泛的利益主体，是组成园区生态并赋予生命力的核心，同样也是开发园区内智慧化属性和用户的群体。他们主要关注产业地区内办公与生活服务。共同的愿景是希望在工作中能够实现高效与便捷，在生活上更加安全与舒适。但是，不同个体对办公和生活的智慧基础设施和服务需求存在一定的差异，传统的园区为用户提供的解决方案仅仅根据业态类型简单进行区分，在未来的智慧化园区中用户更希望能够得到针对性的鼓励和培养，享受到园区住户的社交和服务群体生态给办公和生活上带来的高效和便利。

总之，相关利益主体对园区的需求呈现多元化的发展趋势，设定的标准也不断提高，政府、园区管理方、进驻企业和用户这些新的诉求或期望，已经超过了传统园区的承载能力，需要进一步围绕这些需求设定具体化的建设标准来实现产业地产与园区的智慧化。 

（二）产业地产与园区智慧化发展的标准

产业园区类型丰富，内部承载的业务也多种多样，需要构建一个蓝图框架将不同利益相关者的需求进行融合，结合未来园区智慧化的构想，设计一套智慧化发展的评价标准，为未来的产业地产与园区的智慧化发展提供指引。 

园区的智慧化标准主要可以分为六个一级评价标准：战略规划、智慧生产系统、智慧服务系统、数据平台系统、基础设施系统、安全运营系统。基础设施系统是园区智慧化的基础，在这之上搭建数字平台系统被视为园区的“大脑”，运用“大脑”对生产和生活体系提供智慧化服务，并依靠安全运营系统为园区提供全方位的防护， 以实现宏观战略规划。这六个评价标准体系相辅相成，互为支撑， 为园区指明智慧化的发展方向。 

1.战略规划