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新行业机遇下文旅综合体规划分析

2020-06-11 10:14

现代旅游升级换代随着社会物质生活水平的提高而不断加快,标志着文旅行业将进入一个快速发展的崭新时代。旅游景区本质上是一个空间概念,和其他产业园区一样,是将具有文化内涵与文化体验集中到一个合理的具体空间上的做法。

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一、行业难题之文旅项目
我国文旅项目在快速发展过程中遇到很多问题。首先,文旅综合体项目与地产结合,往往存在投资额巨大,建设周期长,且对内容运营整合要求极高。那么,如何规避投资风险,避免“借文旅之名,做地产之实”如何在文旅项目发展过程中以创新形成差异化,是开发文旅综合体项目面临的一道难题。

二、文旅综合体规划设计
所谓文旅综合体项目的规划,就是设定未来一段时间内的全面发展计划,是对未来一段时间内文旅综合体的整体性、系统性和基本功能性等问题的调研、分析以及未来发展方向的设计过程。关键在于应按照地域自身优势及发展来进行规划,同时还要充分结合景区的财力、渠道、销售、营销等资源,和周边经济之间的相互作用等条件,才能为游客提供立体化的游览体验、情感体验,从而实现文化创意产品的变现转化。

1. 选址
国家规定的旅游资源分为五级,顶级的国家名胜区一般不允许开发。有些分级比较低的地方,拿地成本低,又有怡人的生态环境,更适合做文旅地产的项目。
同时,大城市的市郊人口密集区,客群保障,也适合做文旅项目。未来随着大城市周边旅游资源的消耗,位于一线城市周边1-2小时左右的景观城市将成为旅游产业热点。

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2. 构建专属品牌形象
目前,国内很多5A景区逐渐意识到品牌力是旅游文化创意产品的核心竞争力,没有品牌的旅游文化产品,产品的增值空间很小,加上景区旅游购物市场不规范,大大降低了游客对品牌的信誉度。

旅游文化创意产品开发关键在于一把手主抓,充分调动景区的财力、渠道、销售、营销、地段等资源,形成1+1>2效应,做到文化创新、技术创新、营销模式创新等,构建良好的品牌形象,以品牌的力量推动市场规范化,诚信化。

3.  投资
文旅行业初期发展必须合理控制投资规模,利用持续创新升级和滚动投资来吸引重复消费和长效发展。初始投资过大,会造成投资回报率低。

投入高、周期长、收益预期难是文旅综合体项目的难点,所以首先要开发核心区,优先树立市场形象,各个分区独立发展,分期建设。同时,必须在启动时一炮而红,并进行持续性经营,才能吸引源源不断的投资方。资本是把双刃剑,文旅项目发展离不开资本,但又因文旅产业投资的平均回收周期较长等特点,要谨防资金链断裂的危险。

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4.成本控制,合理分配
财务数据的计算、运营管理成本的准确预测、项目用地成本不确定、绩效考核难以评判、客流及收益情况难以精准预测都将影响成本的合理分配。

客观、真实地构建计算/预测模型,不能为通过论证或数据好看而失真。更重要的是设置好政府、社会资本的风险、收益分配和调整机制,即使项目预测不准确,也不使项目参与方产生严重的利益失衡导致项目无法继续。

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