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产业园选址的背后存在着怎样的逻辑?

2019-11-11 09:42

产业园区是以土地为基本要素,以产业运营服务为核心基础,产业运营和空间运营为主要盈利途径,以满足和服务政府、企业、员工三大主体需求为主要内容的一种空间形态。选址是园区发展周期中一个最为关键的首要决策,选址的成功与否决定了园区与项目未来的发展潜力。


园区在规划选址的过程中,有很多层面的因素会影响到产业园的选址,这些因素从宏观到中观,从中观到微观,涉及一定时期内的经济、社会、基础设施、环境、科技、文教等各个领域所具备的现实实力和发展能力的集合,在一定程度上影响了园区未来发展潜力。那么,园区选址该从何下手呢?
 
按照城市级别进行预选址

一线城市
代表城市为北上广深,其发展已成规模,经济实力强劲,是产业园选址的黄金地区。但由于城市土地供应不断收缩,土地成为稀缺资源,项目用地获取难度较大;
 
新一线城市
现有成都、杭州、重庆、武汉、长沙等十多个城市,经济发展势头迅猛,成为了国家战略发展新方向,是承接北上广深产业转移的首选地区。此外,由于新一线城市的抢人大战愈演愈烈,未来将成为人才聚集的最有潜力的城市;
 
二线城市
包括昆明、大连、厦门、合肥、佛山等三十个城市,其发展较为平稳,选址时应综合考量该地区是否有重大国家战略机遇、优厚的政策倾斜力度,以及明显的区位优势等;
 
二线以下城市
除一线、新一线和二线城市以外的,如珠海、镇江、海口、扬州、汕头等多个城市。由于区位、政策等因素限制,这些地区经济发展相对缓慢。因此在考量选址的时候需谨慎,注意该地区是否拥有独特的资源优势。
 
针对区域特性进行选址评价

利用产业地产的预选城市评价模型对目标城市进行下一步筛选评比。可以从三个大维度对目标城市进行下一步判断。
 
区域市场包容性
主要分析以下四点,区域产业与项目的契合度、区域政府政策倾斜方向、区域存量项目运营现状以及区域增量项目运营现状;
 
项目发展可行性
主要通过判断区域人口流动性、区域产业集聚性、区域市场开放性以及区域营商环境等方面,展望项目未来发展的可持续性;
 
竞争对手可比性
通过分析竞争对手的垄断程度、服务水平、与自己的差异性以及盈利能力,从而考量产业园的选址,一定程度的降低运营的风险,以及突出园区持续发展的竞争优势。
 
总而言之,园区的规划发展必须结合该城市的发展状况,需符合城市总体规划以及土地总体利用规划。此外,还应根据园区自身的产业定位,选择拥有促进产业发展资源的区域,同时还要分析该区域的特性,包括市场、资源和竞争对手等现状,为园区接下来的招商运营打下坚实的基础。

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