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产业园区运营的8个致胜关键

2019-06-28 09:01

如果说做住宅的是小学生、做商业地产的是大学生的话,做产业园区的就必须是精通理论与实践、熟知企业与产业的MBA了。产业园区看起来很美,园区运营商看起来很风光,然并卵!越是华丽的背后隐藏的汗水就越多。做园区运营,从观念到人才到资金,乃至社会关系等等,都是致胜关键。


产业园区不是“就地卖地”、 “就厂房卖厂房”,园区运营商须摒弃传统房地产开发的观念,须从宏观上要认真研究和把握国家发展战略和政策,需从中观上熟悉吃透当地的自然、人文资源和谋划要进入的行业领域,需从微观上了解城市或区域的发展规划、以及该行业企业的前世今生、昨日今朝。

因此,园区运营商必须有和政府跳“双人舞”的观念,既站在政府的角度考虑城市的定位与发展、区域的合作与竞争、资源的整合与利用、企业的落地与税收、老百姓的安居与乐业,又要站在企业的角度考虑如何进得来、如何长得大、如何挣得多、如何去发展,然后一词观念为指导,去完善产业园区的定位、规划、设计、政策拟定等等前期性策划工作。
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从规模来看,产业园区一般是少则一两千亩、多则数万亩;从运营时间来看,产业园区从园区规划、招商到企业逐个落地、投产整个过程少则三五年、多则一二十年,资金需要量更大、占用时间更久、回收过程更慢、投资周期更长。

因此,企业不仅需要筹备一定数量的资金,保证资金源的充足,更要策划好园区的资金滚动使用和长短期回笼模式,譬如政府配套商住用地开发等;不仅要考虑有多少资金,更多的是考虑能重复使用和调动多少资金,否则在大规模的基础设施和土建工程面前,再多的钱也不够花,极易陷入资金链困境。

地产以资本为王,产业以金融为先!如何打通产业园区金融的任督二脉,是所有园区运营商想要长远发展必须考虑的头等大事。

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产业园区是块儿高级蛋糕,同时也是地产的小众形式,再者产业园区的区域性、行业性等特征,不免使得园区运营商在人才的选用上捉襟见肘。

理想的产业园区运营管理人才应该是综合型、学习型人才,既要能战略谋划、统观全局,又要能熟悉行业、精通企业;理想的技术人才也最好是一专多能型人才,招商的不仅熟悉行业企业,也最好能熟悉规划政策,工程的不仅仅能熟悉建筑施工,也最好能熟悉销售技巧、企业经营,这样才能与入驻企业建立相互尊重与信任的合作关系,共同促进地推进园区的建设。

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产业园区是块儿高级蛋糕,同时也是地产的小众形式,再者产业园区的区域性、行业性等特征,不免使得园区运营商在人才的选用上捉襟见肘。

理想的产业园区运营管理人才应该是综合型、学习型人才,既要能战略谋划、统观全局,又要能熟悉行业、精通企业;理想的技术人才也最好是一专多能型人才,招商的不仅熟悉行业企业,也最好能熟悉规划政策,工程的不仅仅能熟悉建筑施工,也最好能熟悉销售技巧、企业经营,这样才能与入驻企业建立相互尊重与信任的合作关系,共同促进地推进园区的建设。
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不管是官办还是民营园区,招商是成败的关键,否则将是无本之水无源之木。园区运营商在招商过程中最大劣势是“土地二道贩子”,容易“飞单”,但这跟政府可以提前在合同中明晰招商的范围,统一口径,毕竟不管官办还是民营,最终受益、受益最大的都是当地政府。

同时,园区运营商在招商过程中最大的优势则是政策灵活、用人灵活、奖励灵活、操作灵活,这就容易用政策吸引企业,用行内人士混进企业的圈子,用奖励政策激励招商人员积极主动的工作,用全程高水平专业的服务让企业更有信心。所以说,招商是道坎,但也是政府提供给园区运营商的一个机会。

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放眼国内数千个大小城市,无不把增加建设用地作为城市总体规划的首要任务,但是毋容置疑的现实是土地指标越来越紧张。发达的地方土地少,本就不够用;落后的地方喊着口号要发展,所以也不够用。

对于一个少则一两千亩、多则几万亩的产业园区,这么大的建设用地需求可能是一个城市少则两三年、多则七八年才能争取到的全部土地指标,因此整体规划、分多期多批次招拍挂拿地成了产业地产的必选途径之一。“拿地”成了产业园运营商一项长期的、充满竞争的任务之一。

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园区运营商与政府签约之前,是政府的客户;签约之后,政府就成了园区运营商的第一客户,而且是不可得罪的大客户、衣食父母。

从产业园区的政策争取、招商造势、拿地立项、落地报批、施工建设、竣工投产、融资纳税、招工办社保等等诸多方面,无不需要用政府高层以及各个部门建立密切的关系,唯此才能得保后方稳定。



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正是由于园区运营商的特殊身份,充当不同的社会角色,承担众多的社会职责,使得产业运营商是“商”,但又不能单纯的作为“商”。

园区运营商必须与当地政府、行业协会、企业商会、金融机构、建筑企业、设计单位、媒体、研究机构以及其它合作竞争性园区形成经常性互动,保持活跃,方能有利于招商、有利于建设、有利于融资、有利于塑造良好的品牌和社会形象。

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