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深挖房企新宠:产业地产的那些事儿

2019-06-05 09:23
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所谓产业地产,是围绕着微笑曲线,构建的产业价值链一体化平台,以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象,整合自然资源、社会资源、经济资源等,打造产、学、研产业集群,帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力;帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。
产业地产与商业地产的区别

客户不同 
产业地产与传统商业地产的最大区别在于目标客户的不同,商业地产的客户在于商家,而产业地产面对的两大客户是政府与企业。 

经济影响力
产业地产不单是以好地段所在地形成的自然辐射,而是在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上,借助城市发展的综合资源优势,依托地区经济能量、城市功能的提升,促进城市的繁荣和提升。
 
选址条件
产业地产与商业地产相比,选址条件更为谨慎,产业地产首先要选择具有一定经济实力的城市或者片区,一般都是选址在一二线城市的城市中心或者开发区。
 
功能类型
商业地产的功能比较多样化,例如购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等,但产业地产的功能更全面、更为突出,例如:打造企业集群、提升城市形象、提高政府税收、提升企业竞争力等。 

产品设计
商业地产的产品类型主要有:高层写字楼、购物中心、商铺等,产品设计主要是因为产品、功能而异,而产业地产的产品设计则完全不一样,产业地产的产品类型主要有:独栋写字楼、高层写字楼、商业中心、标准化厂房等,产品设计主要考虑办公需求、机械需求等,主要解决满足企业生产、办公等需求。 

招商类型
有一位专家曾经说过,产业地产是块儿高级蛋糕。如果说卖住宅的是小学生、卖商业地产的是大学生的话,卖产业地产应该算做是研究生了,产业地产的招商范围很庞大,需求也更加多种多样,企业不仅要考虑企业的成长环境,还有更多的软性因素需要考虑,因为产业地产的招商人群不仅要了解企业需求,更要深入企业中来,对企业运营及未来发展有更加准确的把控。 

综合实力
从资金运作角度来看,产业地产资金运作时间更久,资金回收较慢,产业地产的运作对于后期资金的需求量也很大,项目建成前需要大量的资金投入建设、建设建成后,还需要大量的资金完成产业运营,实现利润,招商成功后,仍需要很多资金为企业完成后期运营服务,也就是说,产业地产的运营需要更加有资金实力、技术实力的企业,才能做好产业地产,才能更好的为政府、企业服务。

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产业地产的开发模式

模式一:产业园区开发模式
产业园区开发模式是目前我国最常见的产业地产开发模式,是以政府为主导,根据城市规划发展的需要,经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目,政府根据产业运营的特点进行规划与开发,并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等吸引相关产业入住,从而形成产业化的区域模块,提高了产业地产的辐射力和影响力,所以这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。

模式二:主体企业引导模式

主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业,获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区,并在自身入驻园区且占主导地位的情况下,借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力,通过土地再开发,建立完善相应配套设施,以出让、项目租售等方式引起其他同类企业的聚集,实现整个产业链的打造及完善。这是政府支持、企业带动的一种开发模式,它不仅符合主体企业战略发展的需要,也易于带动同一产业的集聚。

模式三:产业地产商模式

产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地,建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等,然后以租赁、转让或合资等方式进行项目的经营和管理,最后获取开发利润的开发模式。从本质上来说,产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。这种模式的产业地产对开发商没有后期产业经营和管理的要求,地产开发商与整个产业的结合不紧密,地产商的利润来源点并不建立在产业的发展与繁荣上,而产业本身也并不过分依赖于其所使用的地产,因此难以形成产业辐射力。

模式四:综合运作模式

综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。这种模式下,政府提供土地、税收等优惠政策,并成立管委会负责行政管理事务,地产商投资开发建设并提供相应的园区服务,龙头企业入驻发挥产业号召力,多方合力共同推进产业园区开发和经营。

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产业地产发展的问题

我国的产业地产尚处于引入探索和初步发展阶段,既蕴藏着巨大的发展机遇,也逐渐暴露出一些亟需解决的问题,主要有:

产业园区开发缺乏科学的市场调研和统一规划

我国绝大多数产业园区在发展初期为了迅速吸引企业入驻,在招商过程中往往很少从社会化分工、市场细分、价值链延伸,以及产业集群的内在联系等角度去考量;在项目的安排上也不是严格地按照园区规划的要求定位,而是为了短期内聚集企业而随意地进行项目选取和企业选址规划,从而导致园区内部产业之间缺乏应有的关联,没有形成相互关联的产业链条,不利于产业集群的整体竞争力的提高,难以实现经济发展的规模效应和经济外部性。

不严重影响了我国产业地产的长远发展

产业地产作为房地产行业中一个较为特殊的部分,有着自己独特的经营模式与发展规律,不能简单地等同于住宅地产或商业地产。对于产业地产项目来说,其投资收益是长期的、可持续的,前期开发只是向预期市场的努力,而进入经营期才是迎接市场检验的真正开始。但许多进行专业化"产业地产"投资的开发商不顾产业地产的特殊性,抱着急功近利的态度进入产业地产领域,必然会给产业地产的健康发展留下隐患。

缺乏特色优势的问题

我国很多产业地产项目都没有自己明显的特色产业集群,而是试图在每个产业上都有所发展,这不仅严重浪费了创新资源,还造成不同产业地产项目间招商引资活动中的过度竞争和产业内企业在市场活动中的过度竞争。

锁定在价值链低端等问题

我国的产业地产是伴随着我国产业由劳动密集型向资金密集型、技术密集型转型而发展起来的,这就要求产业园区由单一的制造性园区向现代的综合性产业园区转变,要求产业园区能够提供新的产业形态来满足传统产业向知识型、服务型、战略型产业升级的需要。

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产业地产发展的对策建议

虽然我国产业地产在发展过程中尚存在很多问题,但解决好这些问题会为产业地产的持续、健康发展奠定基础。针对上述问题,应当做好以下几个方面的工作:

坚持以客户需求为导向,正确把握产业地产的内涵与本质,充分发挥产业与地产等资源的整合协同效应,通过有效整合产业地产项目的社会资源、物力资源、政府资源、人文资源等各类资源来为客户提供专业化的产业地产服务。

产业地产商要转换角色,由单一的开发商向产业地产的服务商、运营商、投资商转变。一方面,产业地产商除了向园区企业提供基础性的物业管理服务之外,更应积极主动地向园区企业提供高附加值的配套服务,主要包括投融资服务、产品展示服务、知识产权服务等。

产业地产商应苦练内功,增强自身经营管理能力,合理进行自身定位,形成市场竞争优势。以产业园区的功能定位为例,在产业地产项目中,除了综合性园区外,还有总部基地性质的商务园区、配套商业性质的商业园区、金融服务性质的产业服务园区、科研服务性质的科技园区以及中小型企业集聚的工业楼宇园区等等。

在产业地产的开发与运营过程中,应本着政企联动的原则,充分发挥政府与企业这两种组织在推动产业地产发展中所起的不同作用,相互协调配合,形成合力,促进产业地产的健康、良性发展。
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