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工业遗存的改造方向和改造模式

2019-06-03 08:54
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中国仅用几十年时间完成工业化初期到后期的推进历程,期间也曾出现制造产能向郊区转移、闲置厂房遍布城区的建设难题。如今,曾经承载工业体系发展重任的老旧厂房等工业遗存,正在转变为见证工业历史、传递工业文化、记录城市印记、展现产业变迁、再利用价值可观的“文化富矿”与“特色空间”。

在近日发布的《赛迪顾问城市更新系列—2019中国工业遗存再利用路径与典型案例白皮书》中,对中国工业遗存再利用的发展现状、面临的问题、未来发展趋势和发展建议进行了较为深入的分析。
以下是白皮书的部分核心内容。

工业遗存再利用面临的问题

中国工业遗存再利用面临如下四点挑战。

第一,改造标准不完善。

工业遗存项目进行保护性再利用,既要避免盲目拆建、过度改造,又要以用促保保用并举,实现保护和开发的平衡。但工业遗存项目的分级分类在实际操作过程中缺乏明确的技术标准,项目改造时整体保留比例内部空间调整装修程度、新增面积范围,在基层具体实施时,还没有可以指导实践的可操作规范。

第二,土地性质变更困难。

工业遗存改造项目涉及将老旧厂房的工业用地转换为商业、科研、多功能等不同性质的用地,一是变更土地性质需要补缴高额土地出让金,给改造方带来较大资金压力;二是审批手续办理周期较长,改造方需要付出较高的时间成本;三是申请未成功时还会影响后续立项规划、设计施工、安监消防、入驻企业工商注册等一系列审批手续。

第三,项目定位雷同。

除了具备文物保护价值的部分被完整保留,成为具备保存与展示功能的博物馆以外,多数工业遗存项目被改为“文化创意产业园区”,改造后再利用空间的功能以办公、展览、商业、餐饮、休闲娱乐为主。产业定位与功能属性雷同,导致改造陷入千篇一律,项目之间存在严重的同质化竞争。

第四,投资效益不高。

对工业遗存项目改造投资方而言,虽然避免了土地拆迁费用开支,但前期规划、设计费用投入较大,老旧厂房修旧如新、修旧如旧的改造装修,所需费用有时甚至超过新建同等面积的建设成本,占地面积较大的工业遗存项目,需要投资方具备较强的资金筹措能力,改造后多数属于可租不可售的自持型项目,投资回收周期较长。

30亿平方米工业遗存待盘活

中国工业遗存空间资源达到30亿平方米。
 
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从改造方向来说,目前工业遗存主要改造为工业旅游区、开放街区和产业园区。

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中国工业遗存的改造模式

产权方改建运营模式

特点:老旧厂房产权方承担项目改造的出资方与运营方角色。
适宜:资金筹措能力与资源整合能力较强的产权方。
优势:项目改建注重保护前提下的再利用,利于传承企业文化与历史积淀。
不足:缺少新兴产业资源与专业运营人オ。
代表案例:751D·PARK北京时尚设计广场

运营方承租改建模式

特点:专业公司承租空置厂房并对其进行投资改造。
适宜:期望获得稳定租金收益的产权方。
优势:运营方基于自身业务需要选择项目定位,发展方向明确。
不足:注重空间资源忽略保护原有特色。
代表案例:世纪新峰影视基地

产权方与外部机构合资模式

特点:产权方与外部机构成立合资公司作为项目运营方。
适宜:亟需资金支持或产业资源的产权方。
优势:项目资金充裕或具备带动性较强的产业内容或产业平台。
不足:大量沟通协调工作影响决策效率。
代表案例:北京莱锦文化创意产业园

工业遗存再开发经典案例


白皮书剖析了七个工业遗存再利用典型案例的发展路径。

开滦国家矿山公园定位工业旅游,年均接待游客达到8万人次;

济南国际创新设计产业园定位现代设计产业,通过三方合力专业运营、市场牵引需求招商、整合资源完善平台,开园两年即吸引130家企业注册,园区入驻率达到100%;

首钢冬奥广场定位以“体育+”、数字智能、文化创意为核心的都市产业,通过城市跟新助力冬奥、赛事驱动产业融合、优化环境激发活力,全力建设具有全球示范意义的新时代首都城市复兴新地标;

新华1949文化金融与创新产业园定位文化金融,园区2010年开园至今累计产值上百亿元;

金隅智造工场定位智能制造创新技术与产品研发设计产业集群;

郎园vintage定位传媒、影视、音乐、知识分享等文化与科技融合产业,园区2018年总产值超过100亿元;

恒通商务园定位国际企业总部基地,通过依托区位精准定位、高端改造品质升级、完善生态释放价值,自上世纪90年代运营以来,园区企业全年平均年产值总和超过600亿元,逐步形成世界500强企业区域总部云集之势。

工业遗存的发展趋势

对于工业遗存的发展趋势,白皮书认为,工业遗存再利用将成为政府城市更新系统的先行工程,资产盘活将促使传统工业企业衍生出产业地产业务板块,遗存改造将成为地产企业取获空间资源的有效途径,工业遗存项目合作还将促进文创企业产业资源与空间资源的价值转换。而对项目本身而言,工业遗存改造项目将呈现主体多元化、定位精准化、功能融合化、资产证券化四大趋势。

此外,白皮书还对地方政府、工业企业、地产企业、文创企业等工业遗存再利用参与方提出了发展建议,一是地方政府制定专项政策驱动工业遗存改造融入城市更新,二是工业企业大力实施开放合作激活老旧厂房存量资产,三是地产企业创新盈利模式支撑工业遗存项目自持,四是文创企业积极参与工业遗存改造开拓发展新天地。

资料来源 | 《赛迪顾问城市更新系列—2019中国工业遗存再利用路径与典型案例白皮书》

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