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写字楼空置率上升,联合办公催化园区升级

2019-05-22 09:29

根据发布的《2019中国房地产市场年度展望》预测,全国主要城市写字楼空置率正处于明显的上行趋势。其中2018年度写字楼市场表现显示,全国写字楼空置率普遍较高,武汉、西安、重庆、天津等超过30%,成都高达21%,杭州、上海、深圳等也超过10%。
随着供给增加、选择面拓宽、租赁方案灵活度的提升,办公空间从卖方市场向买方市场倾斜。企业在选择办公地点的时候,空间会更大,可以以较低或者同等的成本获得更加优质的性价比更高的办公区域。以深圳为例子,作为全球城市经济竞争力第五位的城市,深圳全市甲级写字楼去化速度近年逐渐放缓,调查显示,2018年四季度优质写字楼资产年租金回报率下降至4.2%,写字楼整体空置率上升至13.3%,情况不容乐观。但作为收益率最高的物业类型之一,优质产业空间资产仍备受投资者关注,所以,未来产业地产的关注重点,应该是如何在市场竞争取得优势。

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联合办公催化园区升级

随着产业升级的大趋势,第三产业比重逐步提高,优质写字楼的需求日益突显。同步带动上下游产业空间需求如仓储,私有云部署等,产业氛围培育、服务链条延伸、园区体验升级成为园区竞争不可忽视的软实力。

联合办公的发展也以微妙的形式,催化园区运营方朝着"办公空间即服务"的大方向转变。

联合办公是一种基于共享办公空间的办公模式,是对新一代服务型办公空间的探索,它不仅是物理空间上的联合,更多的是建立一个具有联合性质的社区。在共享空间中,服务提供商不仅为用户提供基础办公环境和设施,以及完整的办公服务解决方案,并且还提供法务,金融等增值服务。以灵活的租约方式,并通过"共享"的方式,提高办公面积的效率;减少企业的物业分摊面积,降低企业运营成本,并且营造更好的工作氛围,从而提升工作效率,也提升员工的办公品质和满意度。与此同时,对于物业持有方,能有效降低存量空置面积的亏损风险。

所以园区运营方必须积极增加服务内容,升级空间设施来直面竞争。从传统的租赁谈判、项目/设施管理角色,逐步延伸至与资产持有方合资合作,共同打造可以满足产业生长的办公空间。

联合办公行业告别草莽期,未来呈现七大趋势

独立第三方城市大数据分析机构标准排名城市研究院发布的《2018年中国联合办公活力指数报告》(下称《报告》)显示,截至2018年9月底,中国联合办公布局网点数超6000多个,总体运营面积达1200万平方米,提供工位数达200万个。

经历了三年野蛮生长期的联合办公行业,也开始由草莽期向精耕细作期过渡。进入者除了拼规模、拼技术,更要拼战略和胆识。2018年的联合办公江湖,逐渐出现不同的打法和流派,商业模式更加多样,并出现了像优客工场这样的行业独角兽。

《报告》认为,未来联合办公将出现以下七大趋势:

1、未来联合办公的租户将有一半大企业。从2018年到2020年,联合办公将由如今的70%中小企业客户、30%大企业客户,逐渐发展成50%大企业客户,50%中小企业客户。《报告》认为,在国内也已有此趋势,比如按照工位数的占比,目前优客工场中大型企业客户已经占据了42%。

2、智慧办公成为联合办公空间的标配。不同于传统写字楼,联合办公空间更强调用户的体验。联合办公企业深耕用户实质需求,采用人工智能、大数据技术、云计算等技术,提高办公智能化水平,提升用户体验。智能化成为联合办公的标准配置,入驻企业用户分享与合作变得简单快捷。

3、“独立+联合”模式成为未来方向。优客工场、纳什空间、氪空间、SOHO3Q等在内的头部联合办公品牌纷纷由全部联合办公空间供应转为多种方式并行的“独立+联合”模式。

4、专业化、垂直化、精细化发展。随着联合办公的深度发展,办公场景也正在经历巨变和重构,从过去的格子间到打破格子间的联合办公新模式,最终层层递进走向了垂直型联合办公空间,个性化、去中心化正在成为联合办公发展的新路径。因此,专业化、垂直化、精细化是未来联合办公的发展方向。

5、联合办公综合体会成为未来重要模式。与城市更新对应的,传统的综合体、写字楼面临极大的生存压力,部分综合体和写字楼进行改造与联合办公结合成为趋势。另外,随着城市职住压力加大,“办公+公寓+社交空间”的共享际(5Lmeet)模式出现,未来“联合办公+购物中心+公寓”的模式也将成为新趋势。

6、跨界互联是联合办公不可绕过的路径。联合办公平台在发展过程中,已经意识到跨界融合、联动发展的重要性。近年来,优客工场、纳什空间等头部品牌纷纷与酒店、电商、旅游等行业品牌联姻。

7、联合办公将成为城市更新的重要力量。城市更新作为存量土地二次开发的重要手段,已经成为新一轮城市建设和发展的重要抓手。随着一线城市的城市更新以及新文创产业的蓬勃发展,联合办公成为城市更新的重要力量。

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避免流失是发展重点的思考方向

在经济增速变放缓的大环境下,园区与企业的关系发生转变。传统的办公空间与物业服务,已无法满足大多数企业。对于园区而言,如何避免企业客户流失,获得长期稳定的合约,成为园区发展重点。帮助企业优化自身供应链,降低成本,提高办公效率与员工幸福感,获取投资者关注,从而延长企业生命周期,成为园区新使命。

园区需要发挥天然优势进行产业氛围培育与投融资渠道搭建,提供企业全生命周期的非核心业务外包服务,帮助企业聚焦主业健康成长。同时创造精准的圈层服务,营造开放包容的空间,从而与企业建立信任发展出深厚的"友谊"延长合作周期。

打造更好的空间体验

构建全新的体验为更好的服务政府、园区、企业及员工,不断的促进产业升级与可持续发展。基于园区全面发掘新的价值体系,从而以需求为导向,打造更好的空间及环境,提升园区生产生活的幸福感。同时产业地产正在朝着规范化、专业化和精细化之路发展,产品开发能力、运营模式创新、园区服务创新,将成为存量市场竞争的制胜法宝。在资源有限的前提下,达成高效去化目标,实现资产的增值营收增长,需要运营团队高效协作、准确决策和行之有效的风险规避能力。
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