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产业园区市场化已破冰,亟待有效的价值发掘

2019-05-13 09:23


年初,某机构发布了《2017-2018中国产业园区市场研究报告》(以下简称《报告》),对2018年国内产业园发展进行了梳理和研究。
《报告》指出,产业园区经过30多年的发展,市场仍旧处在中早期。在地产销售和租赁的价值评价下,无论是专业园区模式、产城融合模式、深耕片区模式、还是科技投行模式,都遇到了盈利挑战。产业园区亟待有效的价值发掘,并拓展多源盈利空间。


◆产业园区市场化已破冰,但行业形成仍在中早期。
产业园区有长达30年的发展史,早期以政府和国有资本为主体,近10年迎来了市场化的破冰浪潮,涌现出一大批具有规模的民营企业,吸引了大型房企,一批实体企业也参与其中,同时在双创浪潮的激荡下,大量孵化器、众创空间切入到园区建设运营中;行业主体的丰富性、行业分工的专业性、行业人才的多样化都在增强。但相较于成熟行业,产业园区仍需要很长时间。

◆产业园区需要建立与价值相符的市场评价标准。
产业园区的硬核是产业发展,但在市场评价中,通常体现为房地产销售和租赁,这种错配,对外无法获得相应的市场估值,对内难以实行有效的绩效组织,产业园区亟需有效的价值发掘和价值表达。

◆产业园区需要建立可持续的盈利模式。
无论是产城融合模式、专业园区模式、深耕片区模式、还是科技投行模式,都遇到了盈利的挑战,这与产业园区本身资金沉淀大、投入周期长、客群分散的行业特点密不可分,对于产业园区来说,拓展多元化的盈利空间,充分利用和发掘融资工具,都有强烈的现实意义。

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目前产业园区的边界模糊、种类繁多,理解各不相同。比如,在产业园的基础上,不断衍生出特色小镇、产业新城、产业新区、产业综合体、总部综合体、孵化器等新形态,这些概念交叉重叠,概念认知尚未统一,这让产业园区归类统计变得非常困难。

此外,数量庞大的省以下园区数量庞大难以统计。以开发区为例,目前254家官方认定的开发区中,国家级开发区占比21.7%,省级开发区占比78.3%。但是,这个数量并没有包括数量庞大的省以下开发区。以天津为例,2018年天津共有314个工业园区,其中市及以下工业园区占比超过八成。据此推断,全国省以下开发区有相当大的存量。

因此,《报告》将样本框架确定为2543家官方认定的国家和省级开发区、19个国家级新区、1952家国家备案的众创空间、998家国家级孵化器和403个国家级特色小镇。

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中国开发区简要发展历程
此外,不少开发区形成了为数庞大的区中园、园中园,甚至会出现“一区多园”园内又有“园中园”的2-3层结构。以国家级高新区中关村科技园为例,其包含了海淀园、昌平园、亦庄园、丰台园等多个分院,其中海淀园旗下又涵盖中关村创新园、环保园、航天城、永丰产业基地、上庄科技产业基地等。

《报告》认为,产业园区的产业链较长,可以分为顶层监管层(中央到地方)、上游资源层(管委会)、中游操盘层(地方平台公司、产业地产开发商)、终端运营服务层(孵化器、众创空间、产业服务平台等)四个基础分层。
而产业地产之所以被称为“最难的地产”,是因为对于位于中端的终端的“操盘者”来说,一端要面对政府、一端还面对企业,这样的“双客户结构”正是难点所在。

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产业园区行业生态
不过,产业地产开发已经成为各类实力公司的竞逐之地。公开数据显示,截止到2108年11月,共有33家园区类上市公司从事园区开发和运营,从事园区运营开发的非上市公司也达到39家。

此外,房企涉足产业地产在近年来蔚然成风。统计数据显示,在销售百强房企中,有超过50%的房企已经涉足产业地产开发和运营,成为园区产业不可忽视的力量。此外,大批互联网公司和产业企业也纷纷进军产业地产。

《报告》认为,从整体趋势来看,园区公司正在从侧重地产开发向轻重并举的方向转变,将园区变为流量平台,获取运营服务和产业投资收益。但现阶段以及相当长的时间内,
地产开发仍将是园区公司获得收益的最主要渠道。

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园区为了适应未来发展,应该关注、理解和匹配以下发展需求:

第一,产城融合需求强烈,未来产业园必须具备更好的配套。
几乎所有的受访企业都对配套提出需求,而且这些需求非常细致和明确面设计到食堂、快餐、咖啡厅、健身房、停车位、公共花园,乃至托儿所等。因此,未来园区除了充分重视企业需求,更应该充分重视“人”的需求。

第二,精细化管理需求明确,未来产业园区必须做好持续运营。
企业进驻园区后,形成对物业管理、设备管理、业态管理、人流管理、交通管理的直接体验,这要求产业园区不仅要做好招商引资,更应该重视园区招商后的运营管理。与此同时,80%的园区受访者认为园区的运营成本呈上升趋势。这意味着,园区需要在提升运营水平和控制运营成本之间取得更好的平衡。

第三,产业园区发展不均衡,园区间的合作和攻坚意义重大。
调查问卷发现,在同样的经济周期之下,既存在园区大量空置招商困难的情况,也存在园区土地不足、空间满载的情况,园区间的合作有利于大量资源配置,探索相应的利益分享和运作机制富有行业意义。


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