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好园区,必以运营为王

2019-04-30 09:50

一般来说,园区开发是一个长期过程,需要从土地一级开发,二级开发,到招商引资、产业发展,再到园区服务,不断滚动形成发展及盈利的良性循环。
在之前,整体经济快速发展以及住宅地产和商业地产供需两旺的时候,产业园区开发主体依靠土地的一级、二级或一二级联动开发即可获取超额利润,依靠地方政府的土地优惠和税收减免即可完成招商引资,对于产业发展及园区服务环节关注较少。绝大多数产业园区的开发运营模式依然过度依赖土地红利,通过土地差价和工业地产销售获利,缺乏产业经营能力,普遍存在“重开发轻运营”的问题。

 


而随着我国经济发展常态化,在国际产业转移、区域产业转型升级、及大众创业、万众创新的新形势下,一方面,园区的招商引资面临着巨大挑战,传统依靠企业规模入驻,而衍生的土地一级开发和二级开发规模大幅减少,产业园区必须在已有范围内与既有基础上开辟新利润,使得“重开发轻运营”的模式难以为继。另一方面,产业园区是产业转型升级最重要的载体,传统企业转型升级、新兴企业创业创新都有着广阔的空间。亟需园区从“租赁型”、“卖地型”向“管理型”、“投资型”转变,由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变。
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也就是说,园区竞争已经从依靠价格竞争和优惠政策主导(如:廉价土地,免费提供厂房和办公,特别优惠的税收政策等)的阶段,进入到产业环境和服务竞争(诸如:良好的产业基础,完善的产业配套和服务)的新阶段。显然,具有产城融合、创新驱动和复合经营特质的新一代园区必将成为面向未来的发展方向。

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好园区为什么必以“运营为王”?

通过以上对园区竞争的分析,我们不难看出,从产业园区开发价值链来看,新形势下园区开发不可避免的要从土地的一二级开发获利转向依靠产业招商及运营服务获利的阶段。简单说,就是园区要从招商引资驱动,转向运营服务驱动。

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另外,从园区综合开发的盈利模式看,经营性收益与服务性收益在园区综合开发收益中的比重也会越来越重。经营服务为王在园区收益中体现的会越来越明显。

首先,园区的开发性收益已经越来越依赖于运营服务能力了。这是因为,如今能够进入园区的企业,一般都属于在行业内有发展潜力的企业,它们对综合运营服务的要求不断提高,只有营造了比较适合于企业成长的环境,企业才考虑落户,也就是说,只有运营服务水平高的园区,才能真正招得商(今天的园区招商已经进入零和游戏阶段)!

其次,从园区的总和收益比例中,来自于经营性和服务性收益的比重越来越大,一些比较好的园区已经能够做到服务性收益和经营性收益对半开的状况。

再者,园区持续经营,由于企业聚集而产生的投资性收益也越来越重要。而投资性收益的获取,更加依赖于园区的综合运营能力。因为综合运营能力高,园区和客户就是一家亲,能够获取客户更多真实的、动态的经营数据,有利于投资的安全性和最低成本进入。

因此,综合来看,不管是从当前现实的开发性收益,还是从日常经营服务中的经营性收益与服务性收益,或者是后期的投资性收益,都有赖于园区的综合运营服务能力。所以说,“好园区,在运营”!
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园区运营:是“运营为王”,还是“运营为枉”?

为什么会出现这样的情况呢?经过长时间的一线体验以及与众多园区开发企业高管的深入沟通,专家认为,并不是园区运营环节的问题,而是我们在对待园区运营的根本观念上存在着巨大的偏差:

第一,园区开发者应该始终将产业发展而非地产经营放在园区开发的首位。而现实中却是地产经营为绝对重头。开发者始终保持将产业做大做实的心态,就会认真、科学地制定园区的产业发展规划,不会因为追求热门题材,听从领导指示而导致没有针对性的产业和企业可以引进。在产业经营做大做实的心态下,就会按照产业发展规划制定园区切合实际的招商政策,就可以围绕上下游产业链及企业生命周期衍生出形式各样的生产性服务需求,这种情况下,做产业运营服务就是水到渠成的事,一方面可以增加园区的盈利空间,另一方面可以增强园区的吸引力。

第二,园区运营不是园区的“保姆活”,而是园区的“头脑工程”。是从园区开发伊始就需要考虑的问题,而并不是开发销售后的事情。这一点存在着巨大的认识偏差。可以说,今后的园区定位,就是园区运营战略的定位,包括为谁服务?提供什么服务?如何进行服务?通过园区运营战略反推产业生态,在向龙头企业或产业内有重要影响力的公司定向招商,形成产业生态的内核,才能最终实现企业聚集。而目前多数园区都是只有模糊的产业定位,而且在现实招商中也不完全遵守,导致进入的企业零星散乱,在后期想提供运营服务的时候,发现要么是企业不需要,要么是企业需要但因为专项服务的规模效益不够导致服务成本高而收入低,使运营服务不能持久。

第三,园区运营是一项系统性工程,不能是“修修补补,得过且过”的临时性工作。园区运营并不只是提供物业运营和企业服务那么简单,如果只是被动的提供常规型的服务,那园区运营的服务性收益永远不可能做大,也失去了真正服务性收益和投资性收益的可能。
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园区运营体系的四大环节:定位-招商-运营-服务

整个园区运营体系是以客户为中心,包括定位、招商、运营、服务四个方面,五者之间以螺旋型结构互相影响,相互配合。战略定位是整个园区运营体系的统领,用以确定运营服务对象和内容;依据战略定位制定招商和服务策略,才能实现招商与运营的互相促进。运营环节是整个园区运营体系的抓手,依据战略定位结合园区各资源状况,确定园区的运营体系。运营环节对接招商策略和服务策略,形成整个园区战略定位落地的保障。

总之,中国产业园区已经进入到真正的运营为王的阶段服务,产业园区的经营环境正经历着实质性的转变,园区再造以及园区的转型升级已经迫在眉捷。运营服务驱动园区经济,产业升级驱动城市发展已经成为必然。在这片全新的开发蓝海中,能够迅速抓住园区运营的要旨,快速形成园区运营服务品牌的园区开发者,会迎来巨大的发展空间!
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