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产城运营商如何寻求生存之道?

2019-03-04 09:38

 

随着房地产政策进一步趋紧,房企布局产城与小镇的步伐也随之加快。涉足产业地产的企业更加多样化,企业之间各有优势与短板,此消彼长之下都一定程度影响着行业的发展。面对接踵而至的竞争压力,产城运营商将如何令园区突破重围,寻求可持续的生存之道?

 

 

 

不可固守传统地产开发思维

 

产业地产与以往的传统住宅开发迥异,产业地产周期长,周转慢,传统地产周期较短,周转快。传统住宅开发的主逻辑在于拿地建房销售,产业地产的逻辑更加复杂,不是简单的造房子卖房子租房子,多数产业地产项目固守地产开发思维,许多项目最终难以成型。

 

保证资金能维持运营的稳定性

 

产业地产的回报周期远长于传统地产,开发的各个环节均需要大量资金投入,在产业地产开发的各个环节如何获得资金是一切工作的前提。主因在于产业地产项目同商业地产项目一样,在形成稳定的经营状态之前,很难贡献现金流,也难以进行有效融资。因此绝大多数产城生态运营商仍处于销售型阶段,即能卖掉的统统卖掉,保留部分优质项目持有,以回笼资金来补贴产业部分。

 

 

除此之外,部分产城运营商将项目区块进行划分,将产业部分和住宅部分进行比例分割,既保证稳定现金流,也保证园区运营的稳定性,实现地产短周期与产业地产长周期的结合,但本质上,项目似乎又回归了传统地产销售开发上了。

 

处理好政商关系

 

产业地产是个特殊的行业,其建设运营离不开政府的支持,尤其是在产业地产竞争日益激烈的情况下,能否从政府处以低成本整合资源决定了企业未来的利润空间及发展前景。想要成功从政府处整合优质资源绝非易事,首先,每届政府是有任期的,政府治理的出发点往往集中在政绩提升上,因此也倾向于选择立竿见影、经济效益高、投资回报率高的领域;其次,产业地产的开发周期较长,要建产业园,政府需耗费巨大的精力;再次,产业地产不同于传统的商住地产开发,对企业的资金、规模等要求较高。

 

 

政府的利益诉求较为稳定,最重要的就是能够实现业绩。除了需要考虑政府诉求以外,还要在入园企业在选择入驻园区时,考虑园区会为企业提供哪些优惠政策,为企业解决哪些问题,谁给的条件优越就选谁。

 

形成园区的产业链闭环

 

从长远的角度来看,园区自身产业链如果未能形成闭环,很有可能在产业周期波动衰退,不具长期抗风险能力。借助国外成功的产业园区发展经验,美国硅谷成功的主要原因也在于其有效的整合了上下游产业链资源,并使其形成良好的协同。目前发展较为成熟的一些产城运营商,自身无产业支撑,原先主要是被动的依靠资本引产业,现在则从自身资本和需求的角度驱动资源整合,将过去的被动转移变为主动转移,根据中国产业升级需求和园区承载能力去主动寻找并转移优质项目。

 

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