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阻碍产业园区发展的五大矛盾

2019-03-01 09:34

 

行业发展趋势与产业经济环境的矛盾

 

产业地产领域被视作金矿,几乎所有行业都企图进入分羹。加上本行业品牌企业的不断发展壮大,整个行业正在向上提速发展,未来对产业资源和土地资源的“消耗”将会成倍速增长。但制造业成本不断加速提升和房价挤出效应的恶劣影响,中国产业经济还面临着巨大的挑战和危机,这些都势必将严重影响企业客户的活跃度。产业地产要发展必须依赖产业客户的活跃繁荣,但是中国经济深度调整和产业发展步履维艰的趋势也是定局,二者是难以调和的矛盾。

 

 

对外扩张需求与区域差异性的矛盾

 

产业地产在一两个园区建设成功、引入外界战略资本以及在资本市场上市后,往往会走向对外扩张的道路,这种对外扩张的需求,会与各地的区域差异性形成剧烈的矛盾。各地产业发展层次、产业资源、相关配套、政策法规都截然不同。以产业链成功的,会面临产业集聚困难和产业环境不佳的矛盾;以销售成功的,会面临分割政策不同的矛盾;以卖地成功的,会面临土地分成违法和指标匮乏的矛盾;以招商服务成功的,会面临区域歧视和政府违约成本的矛盾。

 

 

供给侧与需求侧的矛盾

 

土地:一边是一二线城市核心土地供给严重不足,另一边则大量工业用地办公厂房闲置休眠;一边是三四线城市产业发展空心化人口外流严重,另一边却是低效工业园区遍地开花无人问津;一边是生产物流需求旺盛一间厂房一间仓库难求,另一边却是大量办公独栋产品大量涌现去化艰难;一边是创新综合性用地需求日益强烈,另一边却墨守工业用地成规不越雷池不思改进;一边是双创孵化载体层出不穷,另一边却是创新创业氛围严重不足。
客户:企业在总价、区位、定位、规划、配套、服务、孵化等方面的需求迟迟难以得到满足,供需严重错位,拍脑袋型园区大行其道,缺乏市场调研和产业研究,

 

 

企业增长与客户增长的矛盾

 

以很多典型的产业地产上市公司为例,由于资本市场投资者要求公司业绩上涨的诉求,以及高成本融资驱动的业绩膨胀怪圈,导致企业往往快马加鞭圈地上项目,硬性规定区域公司增长率和去化率。

 

行业团队需求与人力资源短缺的矛盾

 

复合型产业地产人才的成长速度大大落后于整个产业地产行业的团队需求速度。产业地产是一个典型的人指挥资本的行业,其中的复合型产业地产人才,需要其具备经济研判、招商引资、服务管理、多样化谈判、金融对接、风险控制、需求发现、资源掌控等多方面复合型能力,但这种人才培养周期较长,市场上较为短缺。

 

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