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分析产业地产盈利模式的转变因素

2019-02-16 11:43

 

随着全国人口结构的转变导致人口红利逐渐消失,各地住宅地产库存量过大不易消化等诸多问题,全国房企都在寻求新的增长极。全国500强企业中全部32家房企中的28家都宣布进军产业地产,一时间产业地产受到开发商们的争相追捧,但是建设周期长、回报时间慢、投入资金多的产业地产又该如何盈利?

 

 

 

盈利模式随着产业地产的功能需求变化而变化

 

 

由于工业革命爆发,机器设备作为一种稀缺资源,吸引劳动力的集中,自然的形成了工业集中地,成为了最早的“工业园区”,盈利模式以租金为主;但是早期的工业园区就建在市区,由于环境污染的影响,不得已必须迁至市区以外,在交通不便的情况下必须在园区周边加以配套设施,同时科技逐渐发展,便成了搭配综合设施的“科技园区”,盈利模式以租金和土地流转为主。

 

 

 

盈利模式随着产业地产承载体服务的变化而变化

 

 

传统模式是“开发+销售”,或者“开发+出租”,设定园区主题只是为了打出名片,有的放矢的形成产业聚集,对招租或购买物业的企业并没有过多的诉求,最多再向政府索取一些土地收入返还。但是,产业越聚集,由于马太效应所形成的人口及产业就越集中,最终造成了一个区域中心,虹吸了区域整体资源。
关注引入的企业本身盈利和开发商能为企业提供的服务,双方利益绑定,最终寻求走出园区,走上全国扩张之路,最终上市变现,产业地产商拿到的是在进入园区的企业的股权收益。

 

 

 

未来的盈利模式要善于运用“加减法”

 

 

产业地产的症状有目共睹,不同人给出的药方也不尽相同。“抱团取暖”、“构建生态圈”、“众筹”等模式,都是整合模式,是加法,旨在降低摩擦成本,规避风险;而“轻重资产剥离”、“深耕细分市场”等模式,都是拆分模式,是减法,旨在专业化,提高效率。
单纯的无脑扩张不再企业发展的最优战略,到了行业下行或行业震荡调整的今天,是加是减,不同的企业应针对自己的特性,有不同的选择。只是,减法比加法更难做,因为在激烈竞争的市场上拼效率,团队必须专业精炼,才能活下来,活得好。

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