分析产业地产盈利模式的转变因素

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盈利模式随着产业地产的功能需求变化而变化

由于工业革命爆发，机器设备作为一种稀缺资源，吸引劳动力的集中，自然的形成了工业集中地，成为了最早的“工业园区”，盈利模式以租金为主；但是早期的工业园区就建在市区，由于环境污染的影响，不得已必须迁至市区以外，在交通不便的情况下必须在园区周边加以配套设施，同时科技逐渐发展，便成了搭配综合设施的“科技园区”，盈利模式以租金和土地流转为主。

盈利模式随着产业地产承载体服务的变化而变化

传统模式是“开发+销售”，或者“开发+出租”，设定园区主题只是为了打出名片，有的放矢的形成产业聚集，对招租或购买物业的企业并没有过多的诉求，最多再向政府索取一些土地收入返还。但是，产业越聚集，由于马太效应所形成的人口及产业就越集中，最终造成了一个区域中心，虹吸了区域整体资源。
关注引入的企业本身盈利和开发商能为企业提供的服务，双方利益绑定，最终寻求走出园区，走上全国扩张之路，最终上市变现，产业地产商拿到的是在进入园区的企业的股权收益。

未来的盈利模式要善于运用“加减法”

产业地产的症状有目共睹，不同人给出的药方也不尽相同。“抱团取暖”、“构建生态圈”、“众筹”等模式，都是整合模式，是加法，旨在降低摩擦成本，规避风险；而“轻重资产剥离”、“深耕细分市场”等模式，都是拆分模式，是减法，旨在专业化，提高效率。
单纯的无脑扩张不再企业发展的最优战略，到了行业下行或行业震荡调整的今天，是加是减，不同的企业应针对自己的特性，有不同的选择。只是，减法比加法更难做，因为在激烈竞争的市场上拼效率，团队必须专业精炼，才能活下来，活得好。