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产业地产的发展方向——产业融合

2019-01-19 16:28

 

传统房地产开发模式已过去,未来一定是倾向打造产业配套,向着产业融合方向发展。随着近年来经济增长放缓、市场需求下降、购房政策收紧与经济产业结构调整、金融土地约束政策出台、供给侧改革去库存力度加大等多种因素影响下,我国房地产产业发展面临着严峻挑战与生存压力。

 

 

利益链

一、价值链
产业地产的核心在于以产业为依托,以地产为载体,实现土地的整体开发和运营。这种经营模式结合我国新型城镇化建设的总体思路,很好地将“地产、产业、城市”三者进行了有机结合,进而形成三者相互促进的商业模式,并且成为产业新城建设的核心逻辑。其价值链由此横跨一、二、三级市场,包括产业规划、城市规划、土地一级开发、二级开发和后期城市运营服务。

 

二、盈利模式
从盈利模式来看,表现出“前期投入大、中期回报丰、后期收入稳”的特点。产业地产项目价值链跨度大、盈利模式丰富,叠加效益巨大。然而,这种高额利润正是在前期大量投入的基础上形成的。

 

三、开发运营
在开发运营过程中,一方面,政府“有形手”所发挥出的巨大作用:出台政策,立法支持;税费减免,创业资金支持;统一规划,统一领导;简化行政手续,提供“一站式”服务等。另一方面,产业研究、产业规划、产业导入、产业服务贯穿整个项目运营,产业的构筑成为激发新城活力的核心要务。

 

盈利空间

 

 

受高盈利性和低投入的驱使,很多房地产都投身于产业地产建设。产业地产的周转率和收益率都要远远高于住宅,所以容易吸引开发商。从历年产业地产开发上市企业披露年报来看,综合毛利率基本在40%以上,甚至超过60%。住宅地产的暴利已经过去了,而产业地产的暴利时代则刚刚来临。

 

 

 

升值潜力

 

产业地产项目通常布局在城市发展主脉络在线,以城市发展规划的近郊地区优质土地为目标,同时面对较少的竞争者,项目开发可以以较低的成本进行,同时,可获得政府包括水供应、污水处理、电力及公共交通等多种形式的支持。当产业园得到充分开发并投入运营,而城市发展亦延伸至城郊地区,运营商便可以享受因市中心区扩张带来的升值。

 

 

城市升级

 

在满足企业希望以较低成本在城市中心区以外建立优质办公空间需求的同时,产业地产将从事相似行业或处于同一产业链的公司集聚,达致产业园区内信息互动和资源共享的效果。产业地产运营商往往拥有比住宅和商业开发商更广泛的资源整合能力,以及深度的产业认知和运营经验,充分挖掘城市和资源的政策优势,进行整体的开发和立体推广,聚集产业客户,创造就业机会,从而形成产业集聚效应,转化为核心竞争力,以此促进区域的产业优化升级和城市价值的提升,最终对当地经济繁荣做出贡献。

 

 

 

发展趋势

 

一、产业定位趋势
经济升级转型期战略性新兴行业受重视,生产性服务业提升空间大。目前国内园区数量多且同质化严重,招商竞争压力大。另外经济放缓及产能过剩,加工制造业受冲击,知识密集、技术密集等产业发展有待提升,因此需要准确定位产业地产主导方向和产业链环节。

 

二、区域选择趋势
产业地产需求受产业升级、转移、自贸区等要素激发,区域产业地产发展将出现结构化差异。产业转移作为直接推力,不同地区在不同阶段将出现不同产业地产需求。我国东部沿海产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇,激发不同类型产业地产需求;另外,自贸区、国家级新区、城镇化等也均为产业地产需求的动力。目前东部地区拿地成本高,未来国家发力中部地区经济崛起,产业引入更有势头。各城市将抓住自身的行业和基地优势,进行差别化竞争。

 

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