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细数中国式产业园区存在的八大痛点

2018-12-27 10:03

产业园区作为区域经济发展的推动力,具有复杂的两面属性——宏观性和微观性。宏观性是指园区作为产业相关企业的聚集载体;而微观性是指其运营方式多为政府投资或规划,开发企业管理运营。产业园区发展越快,暴露的问题也越多,尽管当下产业地产行业受到各路资本热捧,一路跃进到产业园区4.0时代,但依旧遮掩不了部分园区1.0时代的不足。

 

 

促进产业发展的优惠政策

 

  

1同质化现象严重

 

开发商往往是看中产业地产的巨大市场潜力,但是产业地产的市场供应是空白,因此就会陷入进退两难的局面。由于前期国内产业地产已经经历过一轮高速发展,目前全国园区存量大,同质化竞争压力大。目前产业园区正面临两大问题:供给过剩,园区招商难;同质化严重,竞争陷入“价格战”。

 

  

2固守房地产传统思维

 

产业地产的特性是小客群,大客户,成交周期长,利润率不高;传统地产是小客户,大客群,利润率高,资金周转快,所以传统地产和产业地产的开发运营是两种思维。现在产业园在全国遍地开花,但很多仍然固守房地产开发的思维,而且对产业园存在误区,所以才会出现那么多产业空城。

产业园区建设,一定要产城融合,结合城市的主导产业、特色产业和战略性新兴产业,充分服务于政府的经济社会建设。其次,要具有整合思维。做产业园区注重集聚效应,园区做众创空间应充分统筹和整合政府资源和社会资源。

  

3 产业链条未形成闭环

 

产业地产一个重要的概念是能够形成产业链,但能形成完整产业链很少,因此无法形成产业集聚效应。不同产业导向需要不同的产业配套,而这种产业配套对于非实力型开发商是非常困难的,不同的地块往往具备吸引不同产业的地缘优势;不同产业又需要不同的产业配套,这种配套很难完全匹配,也不是短期之内就能完成,完成后又很难在不同地块中复制。

 

  

4“产城分离”和“圈地思维”现象普遍

 

在很多园区,“新兴产业”仅仅被当作园区地产招商的概念和噱头,园区被传统的、高耗能、高污染的产业所占据;而有的园区因为招商失败,所谓的新兴产业园甚至已变为废弃的“空城”。

当前以战略性新兴产业为主导的产业园区以及各类开发区,在建设过程中普遍存在“产城分离”和“圈地思维”这两个突出的问题。开发区内越来越多的楼房、工厂拔地而起,但同时也有越来越多的空城诞生,更有大量土地荒废,最后地方债务高筑。由于产业园区建设没有做到配套先行,缺乏产业和生活配套,导致产业和城市融合度很低,产业园区发展缺乏后劲。

  

5盲目招商,缺乏定位和计划

 

越来越多投资商和政府发现,破解产业园区持续发展问题,必先突破招商难题。产业园区招商是一个长期的过程,必须要制定长期的产业园区招商策略。

没有一个明确的定位、招商做起来就会很艰难。根据产业园区的特性,结合市场竞争情况,来对产业做一个差异化的定位,通过定位打造一个市场上的全新具有很强竞争能力,且为客户所喜欢的产业园区。

  

6重硬件建设,轻软实力打造

 

重硬件建设,轻软实力打造是很多产业园区的通病。产业园区普遍过于重视基础设施,而忽略服务、品牌等软实力的建设。目前很多地方大建科技新城,智慧城市概念等等,但园区必须要回归到对于目标产业的吸引力上去考虑,注重对客户的配套软件的打造。园区除了针对不同客户的生产和生活需求来提供基础设施之外,还应满足客户对休闲娱乐,健康的追求,还能给企业带来较高价值的金融、税收、人才服务等等。

  

 

7缺乏成熟的商业模式

 

任何一种产业都得有自己的盈利模式,产业园区也概莫能外,如何创新商业模式,并探索新的盈利模式,来适应新的经济环境,成为摆在众多产业地产商面前的大问题。很多园区仅仅依托厂房销售为主要盈利模式,园区后期的持续收益就会存在一定的限制。园区发展的自我造血功能差,就会影响园区未来的长远发展。

现代化的园区是个功能复合的综合体,涉及的物业不仅仅是厂房和办公楼,还有住宅、商业、商务等多种物业类型,因此,如何平衡这些物业之间的关系,从资金链上进行优化配置是园区能否顺利发展的重要一环。

  

8未形成特色的竞争优势

 

功能分区无法突显功能,综合配套过于机械,产品缺少使用价值,园区缺少产业氛围,难以做到与市场严丝合缝的对接。目前,多数产业园区产业依然保留了产业园的部分开发模式,在功能分区、综合配套以及产品结构上,缺少了更多的市场亮点,无法形成独特的市场吸引力,从而泯然于风起云涌的区域产业园区大潮之中。这其实也就是造成同质化现象严重的原因之一。

 

 

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