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产业地产这四种死法,你中招了吗?

2018-12-19 08:58

产业地产潜在的复杂性风险,远远超出了市场人士的预判与控制。因此风险规避是运营管理的重要环节,对于以产业为关键核心的产业地产而言,同样如此。行业风险识别是产业地产风险管理的第一步,如何有效地判别出行业潜藏的风险因子,通过适当有效的方法加以控制对园区运营管理者而言至关重要。

 

死法一:政策依赖

产业地产因其特殊性,受国家政策影响的波动性向来比较大,任何风吹草动,都能在行业内惊起一池波澜,在实际操作中,政策优惠、土地条件、税收减免等往往也是产业地产运营者招商引资最有利的说辞。然而,因其对行业带来的风险具有整体性、普遍性、持久性,所以对于行业来说属于系统性风险,众所周知,系统性风险所带来的经济损失具有不可消除性,此诚生死存亡之利害,不得不高度提防。

 

 

死法二:产品滞销

就目前而言,产业地产市场的产品主要以物理载体硬件为主,软性服务不足甚至长期缺位。产业地产的名号打响是最近一两年的事情,但产业地产的产品却存在已久,工业园区、科技园区、办公园区、生态城、产业综合体、物流基地、总部基地、孵化器、众创空间等都是其产品形态。

 

与住宅地产不同的是,产业地产面向的客群主要是企业,尤其是实体企业,而近年来,我国实体经济发展不济,沿海很多地区都出现了倒闭潮,一方面,对产业地产产品的需求度降低,再加上其本来就存在供大于求的状况,由此失衡状态更加严峻;另一方面是产业地产市场产品同质化严重,出现了供给产品与需求产品不匹配的结构性失衡。在市场性供需不平衡和结构性失衡的双重夹击下,园区产品滞销问题已经积重难返。

 

由此可观,造成行业内招商引资难的原因不能全部归因于实体经济的持续性衰退,还跟行业内产品滞销有关,而造成产品滞销的原因从根本上来说是规划失误和行业的粗放式发展,将行业的产业属性和地产属性本末倒置,从业人员为追求短期利益而让产品成为现金流的承载体,以至于现在进退维谷,生死一线。

死法三:杠杆融资

产业地产是一门烧钱的生意,其对资金的需求量非常大,无论是前期的投资建设还是后期的管理运营,基本都是以资本链条为主轴来进行操作的,要求企业有非常充裕的资金保障和很强的融资能力。

 

但产业地产又是一个融资渠道匮乏的行业,很多产业地产商不得不售商住配套以养园区,在土地供应越来越紧张、房地产市场遭遇寒冬的情况下,“以售养园”的模式已然不能持续,更无法指望用很少的资金去撬动一个规模很大的项目。

 

虽然不像传统地产那样频频被曝负债率超高、资金链断裂等负面新闻,但很多产业地产商高负债运营却是不争的事实,很多产业园区其实是处于“短债长投”的局面——产业园区开发和运营期均比较长,加上园区资产整体变现能力差,需要的是长期廉价的资金支持。而这,中国目前的融资市场是很难支撑的。

死法四:水土不服

产业地产的大规模、批量化异地复制是一个“伪命题”。产业地产对地域经济、文化、产业基础、政治环境等的敏感度非常高,任何一个因子的不协同都会导致功亏一篑,特殊的天时地利人和可能让园区成功,但世易时移,任何想原封不动地在另一个城市复制这种成功都是妄想,鼓吹这种复制的人,要么很傻很天真,要么很阴很叵测。

 

因此,当媒体大肆喧嚣中国“下一个硅谷”、“苏州工业园的翻版”、“大连软件园的2.0版本”等话题时,不要艳羡,警惕处之,当天时地利人和、产业孕育的土壤和基因都发生改变时,是很难培育出克隆一般的种子的,所以那些宣称“N年N百园”、“布局沿海中部十几个重点城市”、“把园区建设与产业培育的经验复制到全国”等等的招牌幌子真的可以歇一歇了。

 

 

“双创”浪潮给产业地产带来的利好是显而易见的,但收效甚微,第一,库存高企,面临去化难题;第二,实体企业景气度不振,无力消化;第三,政策利好,新进入者增多,利润被分食。因此,对于上市企业来说,大规模异地复制的噱头可以提升公司股票价值;对于非上市企业来说,可以制造噱头为上市融资、拿地拿政策做准备。但是最终能得到好果子吃吗?就要看时间来验证了。

 
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