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探索产城融合路径 解读未来园区发展趋势

2018-12-18 09:59

在产业园区出现并快速发展后,数以亿计的人口从西部往东部迁移,城市经济突飞猛进的增长。这就是产业集聚和城市增长过程中给中国经济带来正向的因素。但是中国产业地产同样也面临着新的问题,例如产业园能耗比较大、城市功能不协调等。因此,我们需要对下一代产业园区的未来发展进行深度思考。

 
 

园区是新型城镇化的重要支撑

 
产业园区概念每一天都有新的深化。最大园区是国家级新区,再下面还包括原来的经济开发区、高新区、保税区和物流港等,所以区中有区。另外就是园中园,在几十平方公里的大区和小区中又分为文化、创意、科技、农业等不同专业化的园区。
 
新型城镇化对环境、要素、人文有很多期待,政府管理者和房地产开发商如何在未来的新型城镇化过程中有效的协作,对未来城市的构建和产业构建能够摆脱过去的桎梏有着重大意义。只有更为节约资源,提高社会投资效率,才能够解决承载城市间产业迁徙的问题。
 

未来产业园区的发展趋势

 
产业地产,顾名思义可理解为:产业与地产,即用地产的手段和力量帮政府完成园区产业的发展与运营。深入研究之前,我们需明确未来园区到底有哪些标志性的趋势:
 
 
 

新型园区的顶层设计系统

 
 
园区是政企合作的产物,并非一个企业行为能够完成。在此基础下,企业和政府对于高端园区的合作,至少有六个层面需一同考虑。
 

1产业生态体系

 

产业园区由园区到城市的升级,以及产城融合是趋势。由园到城的过程,产业生态中高端智能制造、科技研发、高端金融服务以及社会事业类服务必不可少。当规模达到几十平方公里时就是城市,而医教文卫这些社会功能以及生态居住亦不可或缺。这些产业和功能的研究若不到位,必然影响产城的未来发展。

 

2城市规划体系

 

在普通的城市产业规划、交通规划、环境规划的基础上,需加上智能、生态及智能管理信息化规划。

 

 

 

3建设控制体系

 

园区的碳排放、能源审计,包括水资源的监控和监管是否到位?政府及园区开发商能否控制?在未来园区建设中,生态绿建的智能标准或将成为建设导则,必须始终贯彻并坚持。  

 

4招商运营体系

 

北上广的一线城市和省级园区中,招商、产业转移,以及在产业搬迁或者进来之后的创业补助、房租、子女上学等一系列招商政策体系是清晰且明确的,但三五线城市却无法照搬一线城市的运营方式,起码产业就没法搬。因此还得因地制宜,根据当地情况作相应的体系修改和调整。  

 

 

5金融合作体系

 

数以百亿计的土地开发中,资金、还款、VC和资产孵化是否能整合到位?依此类推,大金融在一级、二级、三级市场里贯穿,其金融合作体系的完善,关系到园区的生命力。

 

6园区的管理和服务体系

 

在政府及开发商的管理中,需把吃、住、行、交通等问题纳在园区的管控体系里。这就意味着产城融合必须自成体系、自成运作系统,否则园区的生态将会倒退。

 

为了可持续发展,从战略规划上,产业园区开发和运营都需要更明确园区的差异化定位,且要有方向性;从能力体系上,需更关注核心的招商能力以及园区服务能力建设,形成对招商对象的吸引力,增加对现有企业的粘附力;从体制机制上,要采取更灵活的机制,以市场化的方式招聘和激励人才。企业只有把握现在,在变化的环境中率先变革,才能在未来更加具有挑战性的环境中取得成功。 

 

 

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