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站在企业的角度来思考选址需求和决策

2018-12-13 09:37

中国经济进入“新常态”,对产业结构转型升级提出新的挑战。产业地产作为促进产业发展,推动产业转型升级的重要载体;推动区域经济发展的重要推手,将在新一轮的发展中起到举足轻重的作用。伴随“房住不炒”的定位下,限购、限贷、限价、限售、土拍新规等房地产相关政策密集发布的大环境下,传统房企收到冲击,加上传统民营园区企业纷纷出击,产业地产行业成为房企转型,乃至各行各业的新蓝海。 

 
 
对产业地产认知不足
 

大部分转型房企,对于产业地产行业缺乏认知,将项目归于总部旗下的各大区域、城市事业部。在总部对于产业地产缺乏认知,缺乏统筹定位管理的大背景下,最后做惯房企模式的各大区域、城市事业部难以玩转产业地产也就在情理之中了。

 

如果房企转型,是在遭遇拿地滑铁卢之后的迂回战略,那产业地产板块的损失对于房企来说完全可以忽略不计。但是这将对于房企转型口碑、品牌形象、拿地带来致命的打击。真的看好产业地产这片蓝海,那成立专门的产业地产部门,寻找经验丰富的产业地产板块负责人将至关重要。

 

转型后的制度不合理 

 

房地产与产业地产是两个完全不同的行业,房企转型过程中需要针对产业地产部门制定合理的绩效、激励制度。对于转型房企而言,多年房地产运营模式、绩效制度、激励制度根深蒂固,加之对于产业地产整体行业的认知缺失,以相同的绩效制度、激励制度复制到产业地产部门。相比于高周转、高昂利润的房地产行业,产业地产需要长时间专业的运营,急功近利只会适得其反。

 

 

沉不住气,急功近利

 

因为转型房企原有的资金、资源优势,在涉足产业地产初期,贪多求全。区域开发、园中园、轻重资产都要涉及,厂房、研发、总部、办公等园区类型都要囊括。在对于产业地产行业缺乏认知、产业地产团队能力难以匹配的情况下,产业地产板块遭遇滑铁卢在所难免。各大“巨舰型”转型房企,几个项目的失败,仅仅是无伤大雅的磕磕碰碰。中小游房企一旦“触礁”将可能之间面临“沉船”的危险。                                                                                                 

传统民营园区 

 

急需全新商业模式

                             

相比于“底蕴”深厚的转型房企,传统民营园区企业面临的最大问题就是巨大的资金压力。产业地产行业发展周期较长,回款方式单一,仅仅依靠后期销售、租赁,难以缓解企业资金压力。对于现阶段的传统民营园区,可以深耕产业服务,通过产业服务、产业投资角度寻找全新的商业模式。

 

 

特色难以复制

                      

 

诸多传统民营园区在发展过程中,都能拿出标志性的成功项目,但是局限于项目区位、区域经济发展特殊时期等特殊外部因素影响,推动整个项目走向成功。这类项目的成功存在一定的偶然性,特殊性,难以进行异地复制。

 

产城融合能力缺失

                            

 

现在的产业地产行业随着工作人群需求的上升,对于运营商整体开发运营能力的要求越来越严苛。产业地产行业更加注重产城融合的打造,单一的产业园区已经无法满足客户的需求。

 

国控园区 

 

专业性的缺失   

国控园区无论是拿地还是政策支持,对于转型房企和传统民营园区来说都是难以企及的优势。但是此类园区受制于体制问题,过多的关注税收、GDP等于升迁直接挂钩的指标,忽视了市场原有规律。在产业招商方面,秉承招大引强的原则,最后导致园区内产业生态紊乱,打乱区域产业原有规划,形成区域内园区恶性竞争。

 

 

 

区域色彩浓重 

相当多的国控园区偏安一隅是有道理的,这类产业地产企业,与当地政府关系密切,发展过程中,当地政府扶持不遗余力,多年深耕同一地区,经验丰富,最后发展起来也在情理之中。

一旦要走出原有区域,进行异地复制,这就意味着,他失去了当地政府的大力支持,甚至有些区域担心产业流失,严禁产业带出。加上深耕单一区域的国控园区对于其他区域情况的陌生,需要完全的从零开始。

 

 

 

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