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展望2019年,房地产市场的走势将如何?

2018-12-11 14:58
 

“十三五”规划首推交通基建、着力打造产业园区,园区将成“十三五”的发展抓手。可问题是,“十二五”去产能也恰恰集中在工业园区,单是搁在桌面上的问题就一箩筐,最严峻的就是“一哄而上”导致的园区过剩,仅北上广等10个城市,近年光动漫创意产业类园区就有300个,平均一个城市30个,有些地方甚至5公里内建了4个文化园区。

如此同质化竞争自然不择手段招商,结果不单忽视环保,成了环境污染“重灾区”,低端企业入驻、“鱼龙混杂”交织更让园区没了方向,只能在产业碎片化、离散化中“苟延残喘”,更有甚者连企业都招不进来,以致园区空置乃至抛荒,就连苏锡常地区商务园区的空置率都一度高达六成,出现“鬼城”不足为奇。

 
 

诸此种种问题可见,工业园区及各类开发区已经走过了靠政策的时代,也走过了靠圈地就能开园(土地财政)的黄金期,更走过了生产就能销售的红利叠加期。那么未来它又将走向哪里?

园区经济处于后危机时代

 

 

 

经济形势正处于“后危机时代”,或在最艰难的“折腾”中进入新一轮洗牌;就是,十三五规划也面临“中期变局”,若不吸取十二五规划的教训或将陷入“以人口指标代替GDP指标、以消费替代生产”等更大的陷阱。由此,十三五园区在这两大背景与两条“鱼尾曲线”下将出现两大新危机:

 

1

经济增长的新危机

 

体现在后危机时代的“增长乏力”,尤其在新经济不足以替代旧经济的“缺档”下,可能出现增幅急剧减小的态势。更在于机器人、工业4.0等新经济的破土而出,或通过科技改变经济成本,当前开发区纷纷转型高科技,就意味着未来科创园区的过剩,但一哄而上引发的危机,也将在逼迫园区寻找差异性中让一切谁真谁假“水落石出”。

 

 
2

商业模式的断崖式危机

 

原有“土地批租+房屋出租+产业投资”的“三驾马车”都玩不下去了,不单资源要素要进行重新整合,就是商业模式也将进行重组,而这将决定园区未来的发展路径,至少曾经路径依赖的惯性将趋缓,更多将从随机到随缘,从细致入微到留有余地,从而体现精准投资、模糊战略的辩证之道。

面对市场变局,集中追求五化

 

 
  生态化
 
不单是指自然的生态,更在于产业生态环境的形成,既有参天大树、又有灌木丛,并在基因进化的随机漫步中形成企业的多样化,从而物竞天择形成完善的创新生态。
 
 
  链接化
 

因为世界早已处于一个混沌无边界的时代,在互联网“链接一切”之下,产业融合、跨界嫁接等如火如荼。毕竟,有链接才会碰撞产生火光,未来园区的重要功能就是以尽可能多的“链接”来尝试不同的火花。

 
  独特化
 

比如硅谷的灵魂在于自由与连接,硅谷可以供全世界模仿,但它的独一无二性却无法完全复制,因此,未来伴随园区过剩,若想脱颖而出还得凭借差异化的个性,形成园区难以替代的核心竞争力。

 

 

 

 综合化

 

区别于以前“拉进篮子就是菜”,如今园区更注重要素集聚、产业匹配,将自己变成一个资源高地、综合平台,进而做到“形散神不散”,从而让各元素产生积极地化学反应。

 

 引领化

 

不是在某些产业的“点”上走在了世界前沿,就是在园区的“块”上成为了引领的标杆。

 

从三大维度分析形势

 

基于五化,不难预见开发区的产业格局,往往从智能制造、医药生物等某个产业出发,进而凭借产业升级,打造标杆性企业、引领性产业、协调性管理、整体性高水平,从而形成难以替代的核心竞争力。这就意味着,园区战略规划不能再只盯着自己的一亩三分地,而是要以未来引领今天的视角在三大维度中正确地认识自己、看清形势、进而塑造自己。

 

把握新经济新特征

因为新老交替必然伴随传统经济“断崖”与新兴产业“小荷才露尖尖角”,虽然新经济一开始“犹抱琵琶半遮面”,却将在各种要素跨越、混搭中不断实现“外行颠覆内行”。因而,未来园区在规划上尽可能与新经济关联,才能在未来趋势上不失先机,进而顺势而为。

 

 

打造自身特色优势

有方向地囊括尽可能多的资源要素,就是“纵到底”,成为某一产业或领域的“顶尖”,抑或是在空间上有其地缘、概念等典型性,比如中新关系之于苏州工业园区,粤港融合之于前海。

 

多方面规划目标

“方向引领”,让规划有目标可引领;“盲打留白”,在机缘过程中以模糊应对不确定;还要“支点杠杆”,一手抓组织,一手抓资本;“更新桩基”,在多个新亮点盲打中进行“腾笼换鸟”,切实可行地“凤凰涅槃”。

 

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