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产业园凭什么KO写字楼,备受企业青睐

2018-12-07 10:14

产业地产是以通过可预期的土地增值和地产销售租赁来平衡现金流,以提供各种增值服务及产业投资的轻资产业务来实现可持续发展,以良性的政企博弈为顶层框架的政治经济学。

虽然属于一个新兴行业,但终究是行业,由行业内企业组成,回避不了“逐利性”的企业本性,不管是个人利、企业利、政府利,还是区域利,乃至国家利,企业必须要生存下来,成长起来,发展壮大起来,这其中的每一个过程可谓都是如履薄冰,不前进就要灭亡。

 
 

产业地产的核心盈利模式是复杂又细致的账,既要算清楚整体大账,又要算清楚各个层次、各个阶段的细账。所以,会算账、算好账绝对是一门技术活,它直接决定着产业地产怎么做、做多久。

 

物业销售 产城融合

 
 

在目前国家实行房地产去泡沫、去库存、去杠杆的号称史上最严房地产调整政策打击之下,房地产市场似乎已经走到了尽头。尤其是深圳,最近新规明确提出:“限售、限离、限企业买房”的三限政策后,深圳的房地产市场更是增添了一层沉重的阴霾。难道房地产市场真的已经山穷水尽,走到尽头了吗?答案是否定的。

 
 
 

1 产业地产商既然做产城融合    

 

园区物业不仅仅要满足企业的需求,同时还要满足企业里面人的需求,这些都具备了才是真正的产城融合。

 

2 产业地产,产业为核心,地产为载体

 

相结合就是为了培育产业,促进区域经济发展。产业地产是一个投入大、回报慢、周期长、风险大的行业,不像纯粹的房地产行业那样可以实现资金的高周转。产业地产商在现金流上如果无法平衡前期巨大的投入,那么随着开发进度的深入,很有可能因资金链断裂而功败垂成。

 

3 产业地产看似是园,实则是城    

 

无论是研发办公、商业、酒店,还是社区、公共配套、住宅配套等业态,其产品线都是在产业地产商的统一规划设计之下进行的合理布局,生产、生活、生态交融有序、有机统一。

 
 
物业租赁 资产证券化
 
 

物业租赁也是产业地产业务重要的一块收入来源。它价值在于,通过有效的招商和运营,实现租赁价格的不断提升,从而实现租赁收入的稳定和持续增长。


租赁除了收入还有一个非常重要的作用,就是可以用来做资产证券化业务。以成熟园区稳定的、可预期的物业租赁收入所产生的现金流做为基础资产,然后通过一定的结构化设计进行信用增级,从而在此基础上发型资产支持证券进行融资。

 

 

增值服务 有效收益

 

 

对于不同定位的园区来说,运营方可提供的服务内容会有所不同;对于相同定位的园区来说,园区企业的需求也不尽相同。运营方需根据园区企业及人的实际需求提供相应的有效服务。

运营方既然可以提供这些服务内容,那么就应该运用一定的方式,实现服务增值、服务变现。做园区服务,不仅仅要做线下的服务,更应该做好线上的服务,利用互联网、信息化手段,搭建全方位的线上线下服务平台,向平台型公司转型。而转型的成功与否,主要是看运营方的资源掌控及整合能力。

 
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