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分析园区由政府主导的利弊

2018-12-07 09:32

 从我国改革开放发展以来,产业地产的开发建设与政府息息相关。利益是把双刃剑,政府的主导有利也有弊。

 政府庞大的产业资源倾斜、管理层的政策推动、巨额的资金输入,都赋予了开发区可观的经济扶持力量。

 可当地政府强而有力的指令性调控,导致促进产业发展与实际盈利能力越来越脱节,一定程度上适得其反。而不少这类产业地产,更是由于早期在规划上缺乏远       见,其产业扶持的积极性并不高,因此后劲乏力的问题已逐渐暴露出来。

 
 
 

由政府主导的弊端

 

     区域开发脱离现实

 

当地政府以整体策划、统一规划、全局统筹、分步实施的建设方式,为区域注入了全新活力。
该模式下主导的区域开发,虽然客观上取得了不错的成绩,但是规划是与市场严重脱节的,区域开发设施并没能得到完善利用。究其原因,还是区域开发始终处在简单追求数量与表面的高大尚,至于建设开发完成之后如何运营,保证自己投入开发的每一块地都能得到高效的利用。

 

 

       行政效率低下

 

国有企业需要改正的一个通病就是变化无常的做事,不跟着计划走,导致行政效率低下。产业地产区域的开发建设亦是如此。

表面上看,管委会具有政府管理职能和相关的经济管理权限,为企业入驻、发展提供相关服务。可实际上,管委会地位界定似乎并没那么明确,作为行政主体,资格有所欠缺。身份权责的不清晰完全可能引来管理的混乱。

 

     未能打通商业模式

 

政府的固定资产投资额,主要用于区域开发与产业地产相关建筑设施和住宅投资。可地区有限的财力是无法支撑高强度区域开发的,必然走上通过各种形式负债来填补巨额资金缺口的道路。如何有效解决区域开发资金链的后遗症成为了当务之急。其中一种方式是圈地卖房。

 

从此角度而言,2018年初各地城市掀起的“抢人大战”与“抢房大战”,就是在变相依靠卖住宅回笼资金。但圈地卖房的模式在土地宏观调控、“房住不炒”的约束下,可行性越来越小。

 

由政府主导的优点

 

 
 

政府接受短期不盈利

 

不少企业以生死线鞭策着自己快速赚钱。在卖房与产业之间犹豫不定,进两步退一步。而当地政府充裕的资源使其不必过分为迅速盈利困扰,虽然目前部分也在走圈地卖房路数,可毕竟有放长线,钓大鱼的经济基础。在此条件之下,当地政府还是能够果断遏制住某些急功近利的运营模式。

 
 

政府直接下发政策

 

无论城市亦或园区,在品牌宣传、招商引资时,一大着眼点就是说明自己能为企业带来的政策优势。当地政府的支持政策、税收优惠、招商公信力等条件,为区域产业导入提供了开发公司所不具备的独特优势,更在一定程度上避免了企业办理手续来回申请的时间。

 

 

 
 

产业资源扶持

 

政府主导的最大的优势莫过于资源聚拢能力。区域开发受益于政府集中统一、高权威性的指挥。苏州工业区、浦东新区等在一无所有的成立之初,就能得到政府连续不断的国内外庞大优质资源输入,为区域开发积蓄了雄厚的发展基础与资金实力。

 
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