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规划好产业园区是招商引资的基础

2018-12-05 10:02
 

前言
与房地产相比,产业地产的客户群体更窄,客户决策更谨慎,对产品与服务要求更高,因此,产业地产开发运营更为困难、复杂。产业地产行业如今已初具规模,但隐忧依然存在。

 
 

产业地产开发关键问题

 
 

01

开发模式

 
 

从公司决策层面,进入产业地产业务领域应首先解决开发模式问题。当前,产业地产主要有标准化开发、专业化开发和个性化开发三种开发模式。

 
 

02

战略研判
 
 

产业地产拿地阶段必须进行战略研判,以便企业进行投资决策。战略研判重点评估项目开发对地方经济的价值,以及项目本身所创造的商业价值。在战略研判的基础上对项目进行概念包装,提升项目战略价值,可更好地向地方政府索取政策支持。

 

 

 

03

商业模式
 

 

重点解决项目主体的角色定位与盈利渠道的问题,商业模式创新的关键在于如何颠覆简单的产品“租售”模式。产业地产的项目主体可充当开发商、投资商、服务商三重角色,盈利渠道也存在土地、物业、投资、服务、资本化等多种方式,项目主体应根据周边竞争、自身资源等情况,合理定位自己的角色,明确盈利渠道,创新商业模式。

 

04

产业定位
 

 

产业是产业地产的内容,也是产业地产的核心,经过多年的发展,产业地产的产业内容也经历了由混杂到专业的过程,未来产业地产的竞争不仅仅是物业价格水平的竞争,更是基于特定产业链的专业化竞争。分析园区面临的产业机遇,判断产业发展逻辑,明确产业体系对于产业地产的开发运营至关重要。

 

 

 

 

05

产业定位

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

物业产品是产业地产的载体,也是回收投资、实现收益的标的。产品定位首先体现在如何选择园区的产品线。产品选择跟区域经济、自身实力、周边竞争等诸多因素有关,选择什么样的产品,意味着将走什么样的道路;产品定位其次体现在怎样提供符合甚至超出用户预期的产品。

 

企业对产业物业的要求十分高,专业化、个性化强,不同的产业对物业的柱间距、消防、层高等要求可能差别很大,这就给园区开发产业物业提出了比较大的问题,产品设计一旦有偏差,租售都可能出现大问题。

 

 

06

市场定位
 

 

重点解决客户群体的问题。市场定位需要建立在大量的企业调研的基础之上,是来自区域产品需求,来自本地产业升级,还是来自周边产业外溢,要对各类潜在客群进行系统的分析。

 

 

 

 

07

空间规划
 

 

坚持将产业地产策划与概念规划结合起来做,将产品、公共平台等载体落实到空间层面,制定产物结合的概念规划方案,系统性的解决园区的土地利用、物业配比、指标体系、道路交通、绿化景观灯一系列问题,一方面便于园区营销宣传,另一方面便于指导后期园区的开发建设。

08

运营策略
 

从营销推广、产业招商、产业投资、服务体系、组织架构、配套政策等方面制定园区的运营策略,并制定近期的行动计划。要研究新的客户群体和服务需求,面对新的客群特征绘制产业地产的作战地图。服务模式创新的关键在于如何找准入园企业的“痛点”投其所好。

 
 

产业地产开发创新思路

 

 

 产物一体   

 

产业、物业综合开发:变孤立的房产开发为综合产物协同开发,通过物业建设打造硬环境和硬载体,为人的各种需求提供各类服务,将成为物业“盘活”的主题内容,当物业可以实现持续的收益,通过资产证券化便可以实现产物开发的更高阶“盘活”。

 

 

 

 招培一体   
 

主动产业培育:变“被动招商引资”为“主动产业培育”,在传统招商基础上,通过产业基金、产业孵化服务、创投资源引入,建立产业孵化培育优势,促进产业集聚发展,形成完整产业链条。“招培一体”,双向出击,解决产业难题。

 

政策+资本+产业
 
 

围绕产业良性发展:以产业为核心,寻求政策支持,寻求资本合作。向政府要政策和资源支持,整合产业基金公司、投资管理公司等各种资源,以多种资本形式投资行程园区产业集聚。同时通过服务体系、配套体系建设实现要素共享、规模效益,促进产业集聚发展。

 

 

 
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