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产业园区阵痛期来临!机遇or挑战?

2018-11-30 08:53

产业地产行业阵痛期的到来,对产业地产商来说既是挑战也是机遇。随着产业地产退却各种“概念”的外衣,产业地产将更好地回归产业运营的本质,洗尽铅华、质朴回归;产业地产商的格局将面临重新洗牌,在增量扩张、存量并购、特色发展和模式创新的发展过程中,谁将成为一流的产业地产商,谁将被淘汰出局,基本可以在这十年中见分晓了。

 
 
 
 
同时随着政策刺激、企业转型等因素的刺激,大量房地产商、制造企业、金融资本开始往产业地产领域转型,产业地产早已不是地产领域的蓝海。
 
 
去库存将成为产业地产的未来基调
 
 

转型升级是今后中国经济发展的主旋律,在转型升级的压力下,地方政府纷纷将目光投向了能聚集资源、提升形象、带来税收的“总部经济”,而打造总部园区、总部基地成为发展总部经济的重要抓手,于是,总部园区在全国火热起来。

 

其实,总部经济是一种十分高端的经济业态,对城市的区位、产业、人才、政策等都有十分严苛的要求,一般而言,企业的研发总部偏好向人才多的地方集聚,企业的营销中心偏好向商业氛围好的地方聚集,这也是北上广深聚集了大量研发中心、营销中心的重要原因。对于大部分二三线城市,经济发展的重点仍是承接产业转移与产业下沉,盲目跟风发展总部经济,无异于拔苗助长,甚至失去产业转移带来的良好机遇。

 
 
 
 
精准营销将成为必修课
 


我国进行“供给侧改革”,房地产领域的去库存是重要任务之一,然而从现实的角度看,产业地产领域的泡沫更大,“去库存”的难度更大。现实的情况也的确如此,很多产业地产项目的营销费用支出不断加大,各种路牌广告、媒体广告、网络广告、会展、会议等营销方式无所不用其极,发掘有效的投资线索变得越来越难,单个产业项目的获取成本不断上升。

 

与一般的房地产不同,产业地产具有客户群体窄、交易频次低、交易金额大、决策周期长等特点,这就决定了产业地产的营销不能只用传统的推销模式,还要学会借助专业机构、专业渠道、以及互联网和大数据等方式实现精准化营销。从更深层次来看,产业地产的精准营销,需要产业地产企业深刻理解产业转移和升级趋势,理解产业客群的投资动向和核心需求,理解企业需要什么样的物业产品和服务体系。产业研究能力、产品规划能力、产业运营能力等,将成为能否做好产业地产开发运营的重要考量。

 

 
 
 

产业地产将面临深层次调整

 

 

房地产行业发生了翻天覆地的变化,在经历了高速增长之后的传统地产领域加速整合,房地产巨头凸显,头部特征越发突出;另一方面,大量传统房企特别是大型房企进入产业地产领域,以战略联盟、存量并购等方式将带动行业性的洗牌。产业地产市场本身也在不断调整分化,即使行业标杆企业也遭遇了一些困难。

 

从“大而全”到“小而专”

 

 

在国家开发区政策的鼓励下,出于政府覆盖、资源共享和管理高效等的考虑,各地的开发区正在不断整合。伴随着市场化力量的进一步崛起,产业地产的形态进一步分化,“小而专”的园区不断涌现出来。无论是大型开发区,还是产业新城、特色小镇等,大尺度的经济区最终是由一个个小园区经济构成的。小园区经济就像一个有机的细胞单元,其物业产品、服务和环境建设,能够更好满足不同的产业对空间尺度、地面承重、建筑层高、废弃物处理、供应链组织等的专业化需求。

 

 

产业集群是产业园区的本质特征,产业业态的分解、融合和创新,从而形成了链式产业集群、模块化产业集群、跨界融合产业集群,它们在空间上集聚就表现为各式各样的专业产业园。专业园区是培育产业链经济、实现区域经济转型升级的重要抓手。

 

 

 

 

无论是大开发区分化出来的“小园区”,还是在城市更新、城乡融合发展中涌现的各类产业地产,将成为推动产业转型、消费升级和“双创经济”发展的重要载体。在园区竞争日益激烈的今天,“小而专”的专业园区呈现出更强的活力和竞争力。

 

 

从增量扩张到存量并购

 

 

“一带一路”、“长江经济带”、“京津冀协同发展”等国家战略规划,以及特色小镇、乡村振兴等相关国家政策,刺激了产业地产的热度不断升高,大量房企和实业企业参与到“抢地”的浪潮中。一边是产业地产的运营阵痛,一边却是产业地产的快速扩张,很多不具备开发条件的土地,都在这种增量扩张中纳入了开发商手中。

 

 

在产业地产增量扩张的同时,产业地产领域也出现了大量的存量并购现象,具有较强资本运作能力、资源整合能力的大型房企,首先掀起了兼并收购的浪潮,谋求通过兼并收购实现在产业地产领域的快速上位。很多老牌的产业地产商,为了保持领先优势,纷纷祭出了轻资产的扩张模式,或强强联合,或托管运营,所运营管理的园区数量也是快速增长。两者结合,可谓各取所需。

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