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房企转型产业地产成大势所趋?

2018-11-29 09:08

产业地产的热度逐渐上升,房企转型进军产业地产领域,已经成为房地产行业的大势所趋。从房地产开发商角色转型为城市运营商成为多数房企的选择,然而,转型“城市运营商”的过程并不像房企想象的那般顺利,这意味着房企要走出一直以来的舒适圈,重新熟悉产业地产的市场,搭建合适的商业模式,创造新的业务增长点。转型固然难,首先要了解转型的根本原因。

 
 
 
 
 
 

为什么要转型产业地产?

 
 
 

01

拿地扩张

 
 
随着住宅市场的政策调控不断加码、住宅用地开发日趋紧张,房企拿地的难度逐渐增大。除了传统招拍挂以外,产业园区作为加速区域经济增长的引擎,地方政府更欢迎能带来产业资源以及人流资源的企业。因此,产业与地产结合也成为近年来不少房企拿地的一种方式。
 
 

02

公司盈利

 

随着楼市调控的“常态化”,传统住宅开发进入低利润增长期,房企的获利空间正在被压缩,同时,有限的土地储备迫使房企开始探寻新的业务发展。“十三五规划”实施产业改革,在政策导向下,产业经济的发展进入“超车道”。新存量时代,产业地产被视为另一个新的利润增长点。

 

通过这两点不难理解房企转型的真相:有的房企视其为“套路”,有的房企视其为“出路”。

 

套路:一部分房企打着转型产业地产的旗号向政府拿地,增加土地储备,但其实基本没有产业运营能力,终极目标还是开展其中的房地产业务,套路拿地。

 

出路:一部分房企业务转型,希望通过发展产业地产来促进公司盈利,但相对于住宅及商业项目,受困于产业地产的开发运营周期长、盈利能力较弱等问题,出路艰难。

 
 
 
 
 

拿产业地产当套路的传统房企,只有一句话,拿地好拿,产业难做。拿产业地产当出路的传统房企,产业地产与传统房企最大的不同就是,产业价值要与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值相关联,实现产业、园区、区域经济的同步发展。太多的传统产业地产商辛苦经营二十年才有今日的成就,干产业要沉下心来稳步经营,通过产业地产发展快速促进公司业务增长是不现实的。

 

前十传统房企拓展产业地产板块业务,恰逢企业高管座谈方升,振言公司当年目标为产业地产项目去化率80%,令人咋舌,当时认为传统房企转型产业地产将面临极大的问题,果不其然,这几年来传统房企转型产业地产的数量不在少数,目前通过产业地产板块盈利的确屈指可数。

 
 

传统房企为什么做不好产业地产?

 
 
 

开发模式不同

 
相对于传统房企的“快拿地、快开发、快销售”的短平快操作模式,产业地产的培育和发展需要较长的周期,开发难度更大,且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等因素,要求较高,对项目操盘手的需求更严格。
 

人才结构不同

 
 
 

房地产与产业地产是两个完全不同的行业,传统房企的高管只适应于房地产的开发模式,无法快速匹配产业地产的开发模式。

 

 

 

 

 

 

公司机制不同

 
 

对于转型房企而言,多年房地产运营模式、绩效制度、激励制度根深蒂固,而产业地产需要长时间的专业运营,原有的制度并不适合产业部门人员的付出和发展。

 
 

归根到底,大部分转型房企,对于产业地产行业缺乏认知,将项目归于总部旗下的各大区域、城市事业部。在总部对于产业地产缺乏认知,缺乏统筹定位管理的大背景下,没有专业的项目操盘手,对项目无分析无预判无规划,抱着试试看的态度进军产业地产板块,必定会受到市场的教育。

 

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