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疫情催化上海产业园区数字化变
疫情催化上海产业园区数字化变
2022-05-25 15:20
随着上海当前疫情逐步好转，城市内的各个企业在逐渐复工复产。4月16日，上海市经信委出台“白名单”，准许666家企业重新开工。从企业名单来看，产业覆盖集成电路、汽车制造、装备制造、生物医药等重点行业。
图1:上海首批复产复工企业占比
名单中数量最多的是汽车及配套企业，占比37%；医疗卫生企业占比29%，排名第三的是半导体行业，占比13%。此外，钢铁、化工、装备制造、电力电气、食品等行业也有相当数量企业进入白名单。
上海是中国最重要的产业发展城市之一。我们可以从2021年上海工业细分领域营业收入占全国比重来看到上海这座城市在全国产业链中的重要位置。金地威新产业研究院数据显示，2021年，上海营业收入占全国比重超过5%的就有7大细分领域，分别是设备修理、汽车制造、烟草制品、通用设备、交通运输设备、仪器仪表和专用设备。这7大领域营业收入占上海全部工业营收的比重要达到23.7%。
图2:上海独角兽企业载体分布情况
在上海，产业园区是这座城市区域经济发展的重要承载地。金地威新产业研究院数据显示，2021年，上海市产业园区的经济总量预计超过12.5万亿元，同比增长20%以上。经济总量五年里增长了近1倍；完成规上工业产值超3.1万亿元，占全市规上工业总产值的80%以上；实现规上工业企业利润总额近2642亿元，占全市规上工业企业利润的84%。
上海总面积近170平方公里的40个特色产业园区，2021全年预计实现营业收入1.8万亿元，工业总产值超9000亿元。这意味着上海产业园区以全市2.6%的土地面积占比创造了约23%的工业产值。
同时，产业园区也是上海科技创新型企业聚集地。上海45.5%的独角兽企业、58.3%的潜在独角兽企业的“落脚点”选择在各类产业园区。产业园区比单纯的办公楼和商业综合体更适合成长性、科技型、创新型企业生存发展。
图3: 23家产业地产运营商企业防疫举措和相关配置
但受这一段时间疫情影响，上海产业园区的商务谈判和项目审批节奏在明显放缓，部分施工项目不得不中断。从我们调研中发现，从产业园区产品配置来看，疫情下的产业园区有三大发展值得我们关注。
一是办公物业传统中央空调的消杀和新风系统运作受到高度重视。“健康”已经成为园区从设计、建造到运营的一个重要考量因素。如整个园区的规划，单体的设计，空调和新风垂直交通，商业配套等，都需要做进一步的改进和提升。
二是园区优质运营成为相关企业的必选项。复杂的疫情防控考验着园区服务效率和专业程度。如疫情期间，园区方须协助企业推进复工复产审批及政策申报；以园区为单位建立与政府对接的“专用通道”，解决企业复工复产后的餐饮、住宿、通行证、核酸检测服务等问题。
三是视频会议室成为园区刚需，包括更快的网络，更好的音频摄像硬件等。疫情对传统产业产业链和供应链的冲击很大，同时也让我们看到了诸多新兴产业迸发出了“新光彩”，包括新一代信息技术、人工智能、线上办公会议、无人配送、线上教育、远程医疗等。
在疫情倒逼之下，城市产业园区运营的数字化进程将会进一步加快，而这次疫情也使得企业进一步增强了在智慧园区方面投入的决心。未来，园区将继续加大新建项目硬件的基础设施投入和软性服务成为一大趋势，对已建成的项目也将不断升级改造，持续增强线上运营服务也成为产业园区工作的重中之重。
相较于阶段性的防疫，疫情对企业的影响，更多是深层次的行为、组织方式，以及企业信心方面。目前，企业在办公方面的需求，对规模大小、品质情调的考量大幅减弱，当下追求的是快速交付，以及遇到困难时的及时止损。
从园区产品配置来看，智能化园区以及对客户的精细化管理等价值将会非常明显。从运营角度来看，园区应该做减法，把精力、时间和资源聚焦在重点领域，才有可能能做出差异化、独特性。
随着国家产业的不断升级，新兴产业层出不穷，产业地产行业未来的成长空间巨大。随着REITs政策、产业发展逐渐成熟，都会使整个产业地产的商业逻辑和市场格局继续进行深度调整与发展。
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