产业园区运营成功模式

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1.服务运营模式

运营服务是轻资产模式的「业务中台」，政府把园区整体委托给运营商，由运营商代替政府行使招商引资和企业服务职能，园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，运营商从中赚取运营服务费、租金补贴或招商奖励，增加了园区的收入渠道。注：杭州软件园（搜具体案例）就属于这一类运营模式。

2.产业运营模式

产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。同时，园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能：行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。

3. 投资运营模式

通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。投资孵化的对象主要是高技术企业，而高技术企业通常需要有大量的资金投入，这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。注:浦东软件园（搜具体案例）就属于这一模式。

4.服务增值

服务增值指的是不仅为运营商提供基础服务、咨询服务、配套服务，而且为企业所亟需的资源对接、技术服务、成果转化这些专业化服务。

5.工程代建

与地方政府和企业相比，园区开发商在施工建设方面的经验丰富很多，包括招商蛇口、中新集团、万洋集团为代表的园区开发商已经开始在重点城市布局代建业务，为政府或企业代建写字楼 / 厂房，收取团队管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励等，同时为后续招商运营的切入提供便利。

6.资产证券化

轻资产的租金收益权ABS、重资产的CMBS和类REITs。其中轻资产的ABS，以租金收益权为底层资产，具体做法一般是私募基金或者信托，以委托贷款 / 信托贷款的方式贷款给有经营权的项目公司，运营商以租金作抵押，用租金产生的现金流偿还贷款，以达到缩短回报周期，提高经营效率的目的。

7.独特性服务

利用园区独特的资源禀赋，为企业提供附加服务，从中获取利润。如中煤集团旗下某公司，该公司将燃煤发电直接输送到园区，园区按协议价卖给企业，即让企业得到了实惠（协议价比正常电价要低），自己还有利润可赚。