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浅谈产业地产的四种运作模式

2019-03-08 11:25

 

产业地产的四种运作模式均有内在的资本运作逻辑、盈利方式以及核心能力要求,对于产业地产商,尤其是新进的产业地产商而言,该四种模式没有优劣之分,只有适合不适合之说,产业地产商还需在行业法律法规的边界内,根据自己的资源、能力状况,选择适合自己的运作模式,以帮助自己在产业地产开发建设领域少走弯路。

 

产业投资商模式

 

产业投资商模式是国内最早实行“基地+基金”双轮驱动模式的开发商,与地产开发商模式和产业新城开发商模式相比,产业投资商不仅将资金投向产业地产,同时还将资金投向入驻园区的企业。产业投资商可通过园区运作模式、资本运作模式和基金管理模式三种盈利方式。

 

地产开发商模式

 

地产开发商模式是开发者在工业园区或其它地方获取土地,以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品,如产业综合体、总部综合体等,然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理,最后获取开发利润的模式。从本质上讲,地产开发商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。可通过物业出售、物业出租和提供服务三种方式盈利。

 

 

产业新城开发商模式

 

产业新城开发商模式其也是我国在产业地产领域最早实践PPP模式的开发商,主要通过土地一级开发和土地二级开发获利。土地一级开发获利,产业新城开发商代替政府从事区域一级开发如九通一平、公共设施建设等。因此,土地是其最大的产品,土地出让收入也是其最大的土地一级开发收入。

 

 

另外产业新城开发商参与产业招商等新城的运营,税收收入、基础设施配套费等非税收入以及地方财政可以支付的专项收入也是其土地一级开发收入来源;土地二级开发获利,即开发商获取房地产用地进行二级开发,通过销售房产获利,目前,房地产开发销售收入成为产业新城开发商的重要收入来源。产业新城开发商至少需同时具备政府谈判能力、区域规划能力和资金募集能力等三大能力。

 

基金投资商模式

 

基金投资商模式是国际流行的以Reits为核心的轻资产运作的产业地产运作模式。基金投资商主要通过以下两种方式盈利:物业租赁和物业资本化。

 

 

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