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【君思智慧园区】35 厦门-中达电商园:从旧厂房到电商园的逆袭之路

2020-12-17 16:59
 

产业定位:深耕电商,专注细分领域

2014 年初,银行系统出身的中达集团总经理林溱与一群创业小伙伴,

以 1.2 亿元收购了位于厦门市海沧区新阳工业区的通兴工业园。

这个已经停产的老家具厂占地 30 亩,共计 4 栋楼,是典型的老工业区面临产业调整大潮时闲置下来的旧厂房,他们将项目命名为中达电商创业园,改造后建筑面积5.2万平方米,产业主题指向明确,就做电商这个细分产业领域。


园区改造之前

从当时情况看,这个项目其实并没有多少值得外界看好的要素:

 

产业方向上,当时电商产业虽有一定规模,但还处于星星之火的状态,  远未达到未来几年的发展盛况。更何况相比于电商高地杭州、北京,  厦门的电商行业也只能说是小荷才露尖尖角,电商企业少,为他们服  务的产业链配套企业则更加稀缺,想要将这些散落在厦门各地的有限  的电商及上下游企业集聚到一个园区里,难度可想而知。而且从全国  范围内来看,当时也没有几家专注做电商产业的园区,电商产业园这  个概念相对冷门。

收益模式上,受限于土地性质,当时行业内较为主流的分割销售方式完全无法走通,意味着项目主要收入只能靠租金,2014 年项目周边工业厂房租金只有 10 元/平方米/月,这样的租金水平完全无法支撑项目的生存。何况,除了收购项目的费用,还有一大笔项目改造费用需要投入,最终全部改造装修费用加在一起花费了 6000 万元。

团队构成上,中达集团的创始团队,此前从业经历大部分集中于金融  与媒体行业,并没有多少园区领域的从业经验。项目改造上,从工业厂房改造为能够满足办公与生活需求的电商产业园,受到政策层面旧厂房改造诸多关于载体用途、配套比例等层面规定的限制。在 2014 年那个试点,就连深圳也才刚刚推出 M0 用地, 正式开始工改M0的地点,其他二线城市根本就是闻所未闻。


在重重困难的高度不确定情况下,我们一步步坚持走到现在,就是坚 定看好电商在中国的发展趋势,也看好厦门电商行业的发展活力。相  信在这个领域深耕,一定能发掘出足够大的价值。林溱表示。

正是有这个决心的支撑,中达团队对如何打造电商产业园也有了逐步  深入的认知。基于物理空间的改造之外,构建一个电商产业园需要哪  些要素?最开始他们想到的有电商平台运营、代理运营、平台服务、  软件系统开发、数据分析、营销广告、渠道推广、专业咨询、仓储物  流、网店摄影、人才培训等。

经过几年实践后,他们发现一个电商园还需要有产品研发、工业设计、  线上引流,政策申报、财务法税、工商处理甚至是对接平台,要求更多平台资源等等。针对电商的流量引流,还需要有网红直播、电竞直  播、甚至是网红经纪、培训、电竞赛事、主播培养等衍生的业务板块。最终还要将这些板块有机结合,形成一个具备生命力的、有机互动的  生态体系,一个电商园区才真正进入了良性运转轨道。


园区改造之后

这些还只是理想状态下的产业要素与配套集聚,但往往理想很丰满,  现实很骨感。真正到了实操层面,园区起步首先要面临的就是第一批  客户从哪来的问题。2014年,厦门电子商务的配套服务企业还是很少的,短时间内将这些有限的配套企业都招到一个工业区更是不可想像  的。中达创始团队的第一步,是要先解决电商商家与仓配物流并存的  需求。

 一方面,我们以低于市场价格的租金水平将厦门几个主要的电商企业邀请到园区,办公室和仓库放到一起,并享受同等的价格;另一方面, 我们也积极与各个快递网点沟通,寻求更稳定的价格和最及时的服务。  当然,为了让大卖家留在园区里,我们连基础的装修也帮它们解决了。” 中达集团首席运营官张锦龙表示,在最初的一年多时间里,靠着低姿态与让利,他们引入了布布包包、比领电商等一批厦门电商及配套的龙头企业。

对于数量更加庞大的中小电商企业甚至个体户,中达招商团队使用的是更接地气的土方法——在卖家的网店上买东西,然后退货,再跟着退货地址找上门去。这种有点上不去台面的招商小伎俩成功率一般,  但是凭着这股无孔不入的草根精神,创业团队硬是扛过了最初的招商困难期。

随着几个大卖家逐步落户园区,对小卖家的吸引力开始增强,园区的  品牌知名度也开始提升,逐步展现出一定的产业带动效果。而随着与  各类电商商家沟通得越来越多,中达团队也渐渐摸清了这些企业的痛  点,针对痛点去招商自然也就更加顺畅。

比如针对电商最为关注的快递成本问题中达电商园推出“发货量抵租策略,类似商场的坪效定租金,得到了电商卖家的欢迎。这也让中达意识到,基于电商产业的整体服务链条,其实可以跟商家的租金、  快递绑定在一起,最终提供给商家的是一个完整的后端支撑,成为前  期招商与后期园区运营的重要抓手。

渡过草创期之后,就是腾笼换鸟的问题了。早期为了尽快提升物业出租率,解决生存问题,园区进入门槛不高,也招了一批与电商关联度不高的企业。经过两年的招商运营,园区内产业生态初具规模,这时候中达创业团队就面临一道艰难的选择题,是看中眼前的租金收益, 继续维持园区现状,还是做产业净化,损失短期租金,清退那些与电商无关的企业,使这里成为纯粹的电商产业园。

最后还是遵循本心,我们没有忘记自己要做的是一个电子商务产业园, 我们所有的功能设计规划都围绕电商企业及相应的配套服务商,要让 这些东西真正最大化地体现价值。张锦龙表示,园区产业净化分为两个层面:第一,逐步清退或者不再招租非电商类企业;第二,寻找新 的仓库,在全园区施行仓办分离。

经过一轮脱胎换骨式的产业净化,除了初始阶段一些长租约未到期的和刚刚起步、货品量很小的卖家,园区基本上实现了产业主题明确与仓办分离。除配套外园区内 95%的入驻企业皆为电商企业,真正让中达这块电商园的品牌名副其实。

 围绕这些电商企业,园区内还分布有众创空间、阿里巴巴 LBS外贸服务中心、品牌服务中心、行政服务中心、视频中心、摄影中心、律师事务所、微商中心、旅行社、健身房、游泳池、公寓楼等各式从事电商创业就业的企业以及从业者们所需要的配套业态,由此带来的是口碑效应和产业集聚的进一步提升。

林溱说,由于稀缺性很强,园区的公寓楼一直供不应求,很多外部的  租赁需求也很旺盛。但为了保证园区的纯粹性和安全感,中达没有接  受外部更高的租赁报价,坚持租给园区内的年轻员工,也形成了很强  的产业配套竞争力与企业吸引力。
 据不完全统计,海沧区在册电子商务企业近 200 家,其中有 150 家入 驻了中达电商园,超过 70%的本土电商集聚度让中达在区内鹤立鸡群, 供不应求的程度到了上午有一家电商退租,下午就会有几家抢着进来。走到这一步,中达电商园用了 4 年时间。

载体改造:规划设计前置,成本控制是生命线

其实在收购项目伊始,相比于产业构建,中达团队更早遇到的问题是  项目载体空间的改造与功能区划分。

作为一个几乎两眼一抹黑的初创团队,他们一开始就面临三个问题:

一是从最早的厂房,通过改造要达到办公条件,需要投入的改造与工  程的进度时间很难把握,招商的节点也无法完全按计划行事;

二是电商企业的数量与功能区域规划不相匹配,多少数量的电商企业  应当匹配多少数量的服务企业,乃至于这些服务企业的规模,业务量  需要都无法摸清;

三是园区的配套如何规划、打造并落地。

可以说,前面几年我们都是边摸索边前进的,哪怕一开始就有了完整 的顶层设计,但是真正执行的时候又会有许多变数。几年后我们反思,很多问题源于我们从一开始就缺少统一的规划,缺乏大资金投入,也  在整体的改造与施工的过程中犯了很多本可避免的错误。可以说,到  现在依然还有很多地方不尽如人意,很多地方还是在不断修修补补。  但静下心来,这也是我们在成长与发展的过程中必定经历的过程。林 溱表示。

我们来看一下园区项目改造前后形成的鲜明对比:


对于园区内旧厂房的载体改造,中达团队总结了两方面的经验,一是规划与设计要前置, 二是一定要进行严格的成本控制,这两点被作为载体改造团队必须严格遵守的铁律。

只有充分去理解并细心的观察与总结,才能够让一个园区在后续的运 营与发展当中具备更多的可能性与弹性空间,对未来将要进入园区的  企业与办公人员而言,这样的细心程度直接影响的是他们的体验感与  舒适度。张锦龙表示。

水电管网的改造和基础设施,同样也是以单位区间的负载为基准进行  规划设计。这方面中达电商园曾经有过惨痛的教训,由于是旧厂房改  造过来的,园区内的许多供电设备年岁已久,再加上商家入驻的时候  接电缺乏统一的规划安排,偏项问题异常严重。在某次夏天用电高峰  的时候,配电室计量柜终于承受不住烧毁了。对于一个以电商商家为  核心的园区来说,这样大面积的停电无异于重大灾难。

痛定思痛,自此之后,根据电商行业特点,提前规划好每一个楼层的  用电配比,做好停电的应对措施,综合考量园区的用电负载被中达团  队作为前期规划的核心。

至于严格的成本控制,其实不仅是电商产业园,对于整体利润偏低的二级产业园行业来说,都是不容逾越的分母项,分母高了,分子层面的一切努力都成泡影。毕竟,市场上的钱并不好挣,客户们也都是一分钱掰两半花的创业者,在满足入园企业与产业发展基本诉求情况下,  从成本上节省下的每一分钱,都是实打实的利润,与园区生死攸关。

一个园区的载体改造涉及许多方面,外立面改造、地面改选、室内墙  体、水电管网、防水防漏、电梯工程等,每一个环节都需要一点点树  规范、抠成本,中达在实践中形成了一套独有的成本控制体系。


园区改造前后对比

正是在严格的成本控制体系以及规划设计前置经验金刚钻的加持下, 中达才敢于在全国范围内揽瓷器活,进行旧厂房物业改造的异地输出 尝试。包括晋江五里电商园、集美富裕箱包厂、夏商小商品市场、甘肃广河三甲集电商园、山西太百永茂大厦等,都在中达手中成为焕然一新的电商产业园。中达的项目对外复制战略,我们后面会详细介绍。

产业逻辑:不断修正与升级的电子商务支撑体系

成功的园区,其竞争力应分为软硬件两个层面。空间改造与规划设计,  只能解决硬件层面的问题,软件层面还需要一整套基于电商产业发展  逻辑搭建的综合支撑体系,这也是中达团队这几年工作的重点。

在最初的两年,由于厦门本土电商服务企业较少,导致园区进驻的企  业需求无法被满足,中达只能亲自下场,按照自己对行业的理解,按  照各个产业要素一点一点搭建自己的服务板块,逐渐可以为进驻园区  的企业提供函盖仓储物流、教育培训、跨境电商服务、品牌运营、美  工设计、行政代办等在内的多样服务。

 这套赶鸭子上架,基于满足入园企业基本需求而摸索出的服务体系, 被内部称为中达1.0体系。到了2017年,随着电子商务十三五规划的推出和中达电商园服务板块的拓展,团队又开始谋划园区电商服务  支撑体系的升级,不再仅仅服务电商企业,而是逐步涉猎即将转型电  商的传统生产制造企业,实质性推动电子商务在传统行业的应用,打造所谓2.0版服务体系
针对 1.0 版本,我们曾经设计了一个园区客户调查问卷,经过历时近一个月的回访与调查,我们不得不面对这样一个尴尬状况,我们自以为满意的 1.0 版服务体系,其实就是个错漏百出的笑话。尤其在了解到客户在各个版块使用体验过程中,企业普遍反映了园区快递价格缺乏优势、物业服务速度慢、运营人才招聘困难、缺乏有效沟通机制等





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