概述

随着中国经济发展，诞生了产业园区这一新兴业态，自 1984年诞生以来发展迅速，服务内容相比其他业态也更加丰富。目前产业园区物业服务正呈现出日益明显的市场化特征，涉足产业园区物业服务的企业类型越来越多，其中存在不少优质物业服务企业。

一、产业园区物业主要服务内容和特征

产业园区是指由政府集中统一规划制定区域，并给予进驻的企业一定的优惠政策，区域内规定特定行业、形态的企业进驻，并由产业园管委会或产业园开发商进行统一管理，向园区内企业提供多方面的软、硬件服务。产业园区涵盖了高新区、开发区、科技园、工业区、产业基地、特色产业园等多种形态。

1984年，招商局集团物业公司承接了深圳蛇口工业园区的物业管理与服务，产业园区物业管理作为物业管理的重要形态自此诞生。一方面，产业园区物业管理丰富了我国物业管理行业的形式，并较早的介入智能化楼宇、能源中心、节能建筑等管理。另一方面，产业园区物业管理担负了优化产业园区投资环境、推动产业发展的独特使命，呈现出服务于园区经济的鲜明特征，赋予了物业管理行业新的价值和愿景。

产业园区是随着中国经济发展出现的新兴业态，入驻企业类型丰富， 覆盖了厂房、仓库、码头、综合体、写字楼等多种业态，业主对物业服务的需求呈现多元化，现阶段的产业园区物业服务除了提供传统的“四保”服务，还将业务范围拓展至能源管理、餐饮管理、金融租赁、物流、咨询、创投等多种增值服务。产业园区物业服务需提前介入园区长期发展计划和政策制定，需要对产业全周期运营保持关注，以提供优质的物业服务。产业园区的物业服务正在摆脱传统物业管理行业所具有的劳动密集型特征，逐渐呈现现代服务业的特征。

二、产业园区物业市场空间及驱动因素分析

(一) 园区经济价值凸显，产业园区蓬勃发展

改革开放以来，由于国家的政策支持和经济、产业、技术和人才等要素的集聚优势，全国各地的工业园区、经济技术开发区、现代农业示范区、高新技术产业开发区等不同具有产业类型、不同地域特色、不同发展层次的园区在全国各地实现迅速发展。按照级别，产业园区可分为国家级、省级和地市级，1984年，我国设立了首批国家级经济技术开发区，根据 2018年版《中国开发区审核公告目录》，2018年我国已有 552家国家级产业园区，其中经济技术开发区数量最多，达 219家。省级开发区有 1991家，全国 31个省级行政区均有产业园区坐落。

近十年来，园区经济在我国国民经济中的价值凸显,国家级产业园区的 GDP占比已超过 20%,产业园区对区域和城市经济发展的贡献度较高，园区经济已经成为我国经济发展的重要引擎。

(二) 工业用地年度供应过十亿，园区仍有较大发展空间

近十年，全国工业用地成交总建筑面积达到了 127.89亿平方米，每年都保持着十亿级的成交供应量。其中，2010-2011 年几乎实现了翻番的成交量，从 5.38亿平方米增长到 11.65亿平方米，此后一直到 2019

年，每年的工业用地成交建筑面积都在十亿以上，而 2019年 500强企业中涉及产业园区物业服务的企业占比为  58%，总在管面积仅为

9.61亿平方米，对于产业园区这个业态来说，未来还有很大的发展空间。工业用地一直是作为产业园区发展的首要资源要素，在工业用地供应增长的基础上，全国各地积极推出相关支持政策，如进一步放宽工业用地出让年期，提高工业用地容积率等。产业园区业态蕴含着巨大的发展空间，未来将会吸引更多的物业服务企业进入。

图 1：2006-2019  年度全国工业用地成交总建筑面积

(三) 市场规模达 6000 亿元

根据 2018年的《中国开发区审核公告目录》，我国国家级开发区核

准面积  55.5万公顷，省级开发区核准面积  126.5万公顷，省级以上

园区面积共 182万公顷。按照 2019年产业园区物业收费平均水平 2.96

元/（平方米·月），以及自然资源部披露的国家级开发区综合容积率

0.96 测算，我国产业园区物管市场规模已超 6000 亿元，市场空间十分可观。

三、基于样本的产业园区物业服务市场数据分析

(一) 2019 年产业园区物业发展指数 82.3

2019 年，500 强产业园区物业发展指数为 82.3，同比增加 16.4 个点。百强产业园区物业发展指数为 42.0，相比 2015 年年均复合增长率为26.74%。