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【君思智慧园区】 温州-瑞安市置信工业城:3个月,卖光85万方厂房!

2020-12-22 09:45
 

项目概况

瑞安置信工业城项目是置信集团的第二个成功的标杆性项目,也是首个落地瑞安的大型工业综合体,2017年5月竞拍拿地,“虎口夺食”,以 6.5 亿元拿下 502.38 亩的工业用地,算下来差不多 129 万/亩。

 

项目整体容积率 2.5,按照 85 万平米的建筑面积,楼面价也是去到了764 元/平米,就工业用地而言已经是不便宜了,这也是浙江这边产业地产的特色,从拿地开始就高度市场化,竞争非常激烈。


 

这个项目从开工到售罄,只用了 10个月,如果算整个去化周期也只有3个月的时间,在行业内也是绝 无仅有的一个销 售奇迹。


政府的约束条件

我这个园区政府的考核是 3 年要求税收 28 万元/亩,亩均产值达到500 万元以上,作为履约保证金,我有 9500 万元押在政府那里,里面 60%按照开工、招商、竣工等一系列时间节点陆续返还给我,另外那 40%则要三年考核税收、产值达标后才返还。


另一个约束条件就是限价,这是浙江省的特色,其他省份都没有,而浙江限价也是从我们温州开始的。为了降低本地中小企业的成本负担,  政府规定厂房售价不得高于 2600 元/平米,宿舍不高于 3200 元/平米。但是我建起来的厂房,算上地价、建安成本、税费、财务成本后的综合成本已经达到 2400 元/平米,盈利的空间非常窄。


我们和联东看起来模式与产品是高度相似的,但操盘逻辑有很大的不  同,联东是起点非市场化,终点市场化,我们是起点市场化,终点非  市场化。


这个怎么解释呢?像联东这一类产业地产商起点是非市场化的,可能  会从政府里拿到一些协议的地价优惠,或者至少也是定向招拍挂底价  出让,但终点是市场化的,也就是价格上不封顶;但是我们置信在浙  江这边做却正好是反过来,起点是完全市场化的,竞争非常激烈,有的时候拍地的时候价格不停往上走,我们需要报告老板最后定夺,最  终拍下的价格可能是挂牌价的三四倍以上,而终点则是非市场化的,  就是政府会限价。下, 我能够把综合成本最大限度的降下来, 这就腾出了利润空间。



省成本之下,我们还要想办法增加利润。比如政府 10%自持这个要求, 我反而把它变成了我的优势——厂房部分“以租代售”,非生产性配套用房高于限价出租,这些资产掌握在我自己手里,慢慢到后期就是可持续增值的优质资产了。


85 万方 3 个月去化的秘诀

 
 这个成绩的确很值得自豪,我个人总结的话,背后主要有五个方面的  原因。锐,很多企业因为没有土地和园区空间,都外溢出去了,所以如果你  拿出这些企业需要的产品来,是非常抢手的。这个是当地资源禀赋决  定的,想复制也没有办法复制。








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