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【君思智慧园区】产业园的8大困境
产业园的 8 大困境
产业园区的发展前景愈被看好！品牌房企、实体巨头、创投机构、轻资产园区运营商等均加快入局，整个行业呈现出“跑马圈 地”、“群雄逐鹿”的局面。截至 2019年 10月，我国共有各类国家
级开发区 628家，省级开发区 2053家，各类产业园区 15000多个， 发展势头惊人。
然而，各类产业园区遍地开花同时，产业定位同质化、产业招商盲目化的现象越发明显，很多产业园区都存在着“有企业无产 业”、“产业点高面低”的产业困境，园区的产业集群效应并不显 着。
分析目前中国产业园区领域的各类参与者，普遍认为主要可以分为五类，分别是：
Ø政府背景的园区
Ø房地产开发商出身的园区
Ø实业巨头背景的园区
Ø轻资产园区运营商
Ø创投机构出身的园区
我们合并称之为产业园区的 “五大玩家”。产业园“玩家”的增
多，另一方面也暴露出许多问题。目前产业地产项目多数开发运营主体缺乏比较系统的产业园开发和运营经验，难以有效运作项目， 难以打造市场接受度高的产品。
造成产业园困境的根本原因是很多产业园“玩家”对于产业园定位认识不足，容易忽略产业园的前期定位，导致项目从一开始就遇到困境。我们发现产业园的困境主要表现在以下八个方面：
1、项目缺乏统一规划，市场同质化竞争严重
近几年全国各地政府都在大力推行产业地产项目，特别是在住宅地产政策调控、商业地产竞争激烈以及新型城镇化建设出台背景下， 实体企业、房地产公司、建筑商、政府等都纷纷进军产业园。
由于盲目的推动导致市场过热，加上政府缺乏统一规划，企业前期定位不准等导致很多产业基地的定位和功能类似，产品雷同、运作手法相似，形成严重的同质化竞争，浪费宝贵的土地资源，阻碍整个产业的发展。
2、政府相关配套落后，阻碍项目的发展
政府相关配套规划选择和建设进度对项目定位及实际招商运营效果
有间接影响。许多产业地产项目相关配套规划和建设不合理，或不能跟上进度，造成企业入驻后的诸多不便。
3、变相开发住宅、商业地产，增加产品消化难度
目前市场上存在着大量的“伪产业地产”项目，借助产业地产的名义变相开发住宅、商业地产。由于产业地产相关政策不完善，开发商对政策监管采取变相的被动抵触；另一方面，产业地产专业门槛高，开发商在探索过程中，只有沿用传统住宅、商业地产开发模 式。
而工业用地往往是规划在城市外围，消费人群有限，过多的商住开发难以消化；另一方面，政府对产业地产配套有明确限制，产权分割方面，难以像真正的商住项目一样做到一户一产权，这些都增加了产品的销售难度。
4、市场开发主体尚未发展成熟，不易打造高接受度产品
目前产业地产项目多数开发主体缺乏产业地产比较系统的开发和运营经验，无法有效运作项目，难以打造市场接受度高的产品。比如房地产开发商按照传统的房地产开发模式来建设，没有充分考虑实
际经营者的需求；企业经营者能根据自己的需要来修建厂房，但无
法提供符合其他企业经营者的产品；建筑商擅长房屋的修建，但如果对企业经营者的需求了解不够，很难打造出经营者实际需要的产品。
