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【君思智慧园区】产业园区成功运营关键要素

2022-06-16 15:55

随着新城镇化的深入,产业地产这块“骨头”已成为越来越多的地产企业追逐的对象,几乎所有房企都开始从单纯的「房地产开发商」转型为「产业园区运营商」,「去地产化」一跃成为房企的热门关键词,进而实现土地利用、产业聚集和城区发展的良性循环。

但转型的过程总是艰辛的,从房地产到产业地产是由﹝易﹞到﹝难﹞的跨界,难度之大可想而知。今天我们从创新和优化产业链运营模式的角度,分析房企成功转型产业地产的关键要素。

1. 打造全产业链运营模式,形成大跨度的专业运营能力

站在城市发展的高度,在城市建设开发的基础上,辅助政府进行城市基础设施的运营。

以企业为主导的产业园区,企业既是园区的投资者和建设者,同时也是园区的运营者和管理者,以城市运营商的定位全方位地参与到园区乃至城市的建设和运营中,全价值链能力储备和构架至关重要。

围绕城市的总体发展目标和发展规划,充分运用市场化的机制和手段,通过发挥企业产业优势和资源优势,结合城市发展的特殊机遇,既以经济利益为导向,又注意兼顾长远的社会效益,以此带动城市和区域经济的发展,顺应中国城市发展的必然。

1. 创新和优化资金解决方案为产业园区构建强大的资金平台

经过实践案例研究,主要体现如下三种解决方案:

方案1:“园区运营+地产开发”双线联动完成长短结合和销售持有平衡的有序开发格局。该方案的最大特征在于,通过“园区运营+地产开发”双线联动,二者形成良性互动,相互支撑。一方面,园区品牌提升区域价值,促进常规地产开发价值实现,另一个方面,常规地产开发反过来持续贡献园区长线开发的现金流支持。

方案2:债务性融资和权益性融资并举,构建多种融资渠道。

在产业地产开发方面,多数园区资金筹措已运用过多种融资方式――发行债券、开发银行贷款、商业银行贷款、财政投资、上市公司壳资源等,现有的资金渠道几乎90%是债务性融资。在长期资本支持的资金匹配方面,存在很大问题。

行业内,加大权益性融资力度,已经成为更加具有生命力的一种长期资本支持合作模式。

通过土地经营,引入战略合作伙伴,共同开发建设产业项目,后期通过退股等方式解决产业落地和资金问题。如营口产业园兰旗机场的建设,就是通过企业、政府和海航集团共同签订出资协议,共同开发建设产业项目。

方案3:设立基础设施投资基金、产业投资基金,着眼于产业地产的良好发展前景和资产增值,完成产业项目早期或当下开发任务。

3.聚焦“产业线”和“政府线”,强化产业规划落地和政府职能导入和支持。

无论是产业转型升级还是产业转移,相关的政策支持仍显不足,不具备明显的驱动力;在项目概念、产业规划、产业服务以及园区优惠政策等方面缺乏差异化,必须在此基础上寻求新的突破点,实现守正出奇;国内产业园区的规划大都是概念口号多而落地行动少,尤其以企业为主导运作的模式,在资源的整合力和推动力上明显不足,产业规划落地难。因此,产业导入首先从产业要素聚集入手,尤其是推动政府政策设计和资源整合,同时,聚焦“产业线”和政府线,强化产业规划落地和产业项目建设。


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