一、市场整体分析

近年来，深圳产业升级进程不断深化，促使高附加值环节（如研发与设计等）对优质产业办公空间的需求不断加大。截至 2020年 8月，深圳核心区域已有超过 900万平方米的产业办公空间。展望未来五年(2021-2025)，高力预计将有超过 500万方的新增供应在该区域释放。

1)我们建议相关企业可以更多关注产业空间的优惠政策。

2)我们同时建议那些对于产业办公楼保持关注的投资者可以留意未来新增供应选择较多的南山区和罗湖区。

深圳是一个充满创新和先进制造业的城市，并且一直将其工业用地策略重点放在最具效益的用途上。工业用地是专门为相关产业活动创造空间的地方，据政府数据统计，深圳全市有 273百万平方公里的工业区块划定范围。随着中国迈向高端制造阶段，并更加深化融入全球供应链，深圳的工业升级转型不断推动工业地块的业主和发展商与政府共同协商，将传统工业地块M1 转化为创新型产业用地M0。M0新型产业用地旨在承载产业无污染环节，如研发和设计活动等- 租户一般把这类型的用地作为像写字楼般的用途。

二、工业用地的转型 -工改升级

深圳政府在 2018年宣布产业资源优化配置计划 , 其中包括提供优惠 价格的用地和企业补贴奖励，政府出台项目遴选、定向派地和产业统筹发展等一系列方案。由于深圳可供发 展的用地有限，老旧和展面积密度较低的传统工业厂房及设施将逐渐转型为承载研 发、计和创新等的产业空间。

有别于传统产业园区，深圳的办公楼一般位处核心域并紧邻公共配套设施、住宅社区和商业。产业办楼的地理优势也赋予其租户在猎取科技创新人才等方面提供便利，从城市和经济发展角度来 看，我们相信产业办公楼伴随着升级的发展进程将持续提升土地使用能效，进一步巩固深圳作为中国科创经济引擎的长远发展。

三、塑造高附加值产业集群

截止 2019年底，深圳工业GDP以39的比重继续领跑其他一线城市。同时，深圳拥有17,000家高新科技企业，仅次于北京排名全国第二。根据政府发展规划，深圳将继续以高端制造和创新产业为主的高附加值供应链，旨在进一步增强其科技创新领域全球竞争力。

在政府的政策引导和支持下，产业办公楼发展将有助推动深圳制造业升级。我们预期，产办公楼将持续辅助深圳整体市场的长远发展，并将不断推动经济向前发展。

四、福田与罗湖旧厂房将逐步升级转型

深圳正在努力增强其科技创新竞争，尤是 5G 移动通讯、移动通讯、 8K 高清视频、集成电路和人工智能等相关领域企业及项目