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【君思智慧园区】《广州产业园市场报告》租金走势、园区新政、客户分析等

2020-11-24 10:50


 
各城市产业资料

90年代开始,产业园区作为科技行业的重要载体,支撑着广州经济的发展。近年来,广州市政府陆续推出鼓励产业园发展的政策,推进了产业园市场的平稳发展。

一、吸引企业进驻产业园,建议:

1、产业园区业主可以通过升级配套设施和服务来满足不同租户的需求,如增加园区的休憩空间、打造智能化物业管理平台、为园区租户提供一站式的咨询服务以及为初创企业提供支持服务等,从而确保产业园区较高的出租率。在产业园运营成熟以后,可以探索资产证券化。


2、IAB(新一代信息技术、人工智能、生物科技) 和NEM(新能源、新材料)行业的租户,可以考虑进驻产业园区,享受政府相应的鼓励 政策和行业补贴,而且可以就自身的需求如楼层的承重作个性化定制。

由于产业园在信托基金领域逐步开放以及产业园区市场较高的抗风险特性,越来越多投资者和开发商留意产业园区的机会。2020年8月,发展改革委印发了关于不动产投资信托基金(REITs)试点申报的通知,鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展资产证券化试点。1另一方面,因为产业园区的主要租户为信息技术和生物科技公司,这些企业在 2020年上半年的逆境中稳定发展,抵消部分中小企业收缩对产业园区的影响,所以产业园区市场仍然表现坚挺,空置率不升反降。

根据产业园区的发展脉络,我们将广州的成熟产业园区分为两种:

自上而下和自下而上。自上而下的产业园区,政府对其有明确的规划, 并且随着产业园区的发展,会相应地扩充产业园区的规划范围,如天河软件园设立于 1999年,政府鼓励信息技术在该区的发展,意在打造一个科技中心。在 2011年,天河区政府将天河软件园扩充为天河智慧城;自下而上的产业园区主要是由原来的工业园集群升级改造而成,政府对于片区没有一个明确的规划,仅对特定的公司有提供相应的补贴和优惠政策,园区发展的主要推动力来自开发商,如番禺的东环片区。

二、广州产业园区新政

高科技公司引领着经济高效发展,而研究与试验发展(R&D)经费则是体现着高科技公司将来发展的潜力。作为中国的科技之都,深圳2018年的 R&D经费就已经占到 GDP的 4.8。与此同时,广州的 R&D 经费的 GDP占比仅有 2.6。而且,作为高科技公司的发展摇篮的产业园区方面,广州的存量也比深圳落后。


为了解决科技方面的短板,近年来广州政府亦对症下药。2018年广州提出了价值创新园区建设的三年行动方案 1和产业用地政策 3。2019年,政府印发了建设科技强市三年计划,目标在 2021年将 R&D 经费提升到 GDP的 3.1的水平 4。借鉴深圳 M0新型产业用地,一种融合研发、无污染生产等创新型产业功能的用地,广州推出了新型产业用地的指引,进一步促进工业用地节约集约利用和产业转型升级。


三、广州产业园区市场

2017年至 2019年,广州产业园区的租金从人民币 70.2每平方米每月稳步爬升 3.3至人民币 72.5每平方米每月。受 2020年上半年经济下滑影响,租金按半年比下调 1.9至人民币 71.2每平方米每月。2017年至 2020年上半年,产业园区空置率由 23下降至 16.8。这 5.2个百分点的下降主要是因为部分租户从乙级写字楼迁往产业园区。产业园区能够提供较优惠的租金和更开阔的空间,满足控制成本和健康安全的需求。





 
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