智慧园区新闻资讯

                关注君思最新动态  了解园区实时资讯

《地产项目的常见风险及风险管理》

2020-11-23 17:42

一、地产开发项目的地产风险管理分析

风险是在特定的客观条件下,在特定的期间内,那些可能发生的结果之间的差异程度,实际上就是实际结果与计划结果的变动程度, 这种变化程度越大, 所谓的风险就越大。 地产开发项目的风险,实际上是开发商实施开发过程中固有的风险,在现在的经济大环境中,地产风险管理主要表现在以下几个方面:

 
财务测算风险管控

1、项目的定位

地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位,都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的,是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。

可以说,项目的市场定位确定以后,基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、 营销推广方案,就决定了项目的销售前景,一旦市场定位不准确,项目的指导思想出现失误, 是后期无法或者是非常困难弥补的风险,也是项目开发过程中,最大的风险,属项目建设的决策性失误风险,按照风险影响范围划分属于总体风险(决策风险,从某种程度上讲,其结果也是不可管理风险。

 
2、项目的投资支持能力风险

《项目可行性研究报告》出台前后,由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾;或者是没有真正做到“量体裁衣”

、“量力而行” ;或者是对企业资金筹措(自有资金和融资能力过高地估计,或者项目成本分析存在着严重的失误; 或者没有吃透国家和地方政府的行业政策,对大的地产风险管理经济环境把握的不准;或者是成本过程控制严重失控(突发性事件、意外因素过多等等原因,导致的项目资金支付能力达不到计划要求,给项目建设造成的风险可控制风险和决策风险)

3、项目的质量风险

包括:在项目决策阶段由于经济技术分析失误,出现品质与价格矛盾导致的质量问题;在设计阶段,向设计提出违反设计规范、标准,特别是强制性标准的要求,又通过“关系” 关照通过造成的“投机性”质量问题;

施工阶段,从业人员对设计知识认识有重大错误, 擅 自 改变设计造成的质量风险;施工管理过程中,不重视关键部位和关键 过程的跟踪检查处理,对一些容易出现影响结构安全,特别是一些虽不影响结构安全,但对正常使用功能有严重影响的问题,处理不及时,没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患” 实 际上就是“质量通病”造成的纠纷

交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等,因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险控制风险)

4、项目的合约履行能力风险

在地产风险管理项目运作和建设过程中, 涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程,由于项目的一次性不可重复性特点,建设周期又比较长,涉及的方方面面又比较多,如果在关键的过程出现控制失误, 那将给项目造成相当大的麻烦。比如,在目前土地供应体制和贷款政策条件下, 寻找土地、找寻资金是企业试图突出 “瓶颈” 制约的普遍方法,有时候在“饥不择食”的景况下,可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱” 。

5、项目建设的“创新”风险

当前的地产风险管理经济大环境,使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要,在有限资源的条件 下, 要使企业能够持续稳步发展,追求计划利润,获得既定利益是非常有必要的。这种情形下,为了服务目的,追求项目与周边项目的“差异性”,选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”,也是极具风险的,更何况正常地创新本身就是有风险的。


6、项目的 “政府” 风险

“政府” 风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在,于企业来说,主要发生在违规操作的投机性过程、 对政策不理解的盲目性过程失误。 在项目建设过程中,企业必须掌握相关地法律为: 《中华人民共和国建筑法》  、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地法》 、《中华人民共和国招标投标法》 、《中华人民共和国城市 地产法》、《中华人民共和国担保法》等;必须掌握地法规为: 《 建设工程质量管理条理》 等。必须掌握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。


二、开发商项目地产风险管理的内容

地产风险管理是通过风险识别、风险评估、风险评价,并在此基础上优化组合各种地产风险管理技术,对风险实施有效控制和妥善处理风险导致后果,期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标。地产风险管理的主体是企业决策层, 其核心是选择最佳风险技术管理的组合,目的是实现最大安全保障效能。

因此,开发商地产风险管理的主要内容为:

1、合理界定项目覆盖的范围,加强对项目范围变动的控制, 将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制, 以免遗漏而产生风险。

2、合理确定项目管理目标,在企业发展规划和战略的总体要求下,按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据,用科学的方法和态度进行项目决策, 确定项目目标,避免出现决策失误风险。

3、编制《项目管理规划》,对项目工作进行结构分解,对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价,按照一般规律拿出解决问题、 规 避风险的方法、措施,用《项目管理规划》指导项目建设,指导项目的计划管理。


4、根据实现目标的外部环境情况,坚持“事前控制” 、“事中控制”的原则,对实施过程中的风险因素,比照《项目管理规划》给定的方法、措施进行适应性、符合性识别、分析(评估或测算)、评价,实事求是地给予适当地、合理的调整、优化组合各种风险技术,拟订应对措施,设法消除、缓和、转化、转移风险,避免过程控制风险。

5、强化地产风险管理的计划手段,把可以管理的风险分解到各个不同的过程,对计划要求的基本目标、基本原则、基本要求必须给予满足,搞好风险的监控。过程中,利用动态管理,合理配备资源,按照目标管理、节点考核、专业监督的方法,减少项目执行过程中不确定因素导致的风险,规避潜在风险转化成显性风险的可能。

6、合理组织结构,明确岗位职责,理顺管理关系、反馈关系, 建立项目的沟通职能,在地产风险管理内部以及与建设相关的各方接口, 特别是在经常出现地产风险管理误解和矛盾的职能和组织间接口,为地产风险管理提供信息保障。

7、在项目内部加强实施行为的监督管理(制度管理), 避免因人为因素造成的风险。强化财务监督和计划实施的专业监督,强化企业规章制度、工作标准、工作流程的执行情况监督,对计划执行情况及时跟踪检查,及时向决策层提供修改计划的依据, 向计划实施层提示计划执行的偏离情况, 对预料中的风险或风险因素进行有效的控制和地产风险管理。


 
56a4ec6188051ca67f3881f466d6329

最新上线项目
更多 >>

君思最新动态
更多 >>

分享到: